나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113235 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 300 천상리 센트로시티 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113235 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 300 천상리 센트로시티 1층107호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경113235
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층107호 (센트로시티)
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매9계 2024타경113235 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층107호 (센트로시티) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 124,460,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경113235 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113235 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300 센트로시티 1층107호

용도: 근린생활시설

감정가: 254,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.60평)

토지 지분율: 2180 (기재된 지분율)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물 지분율: 3000 (기재된 지분율)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 공부상 소재지가 '천상리 300, 312, 313'이나 토지합병 등으로 인하여 현 소재지는 '천상리 300'임.

감정평가서 요약:

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 중 1층 107호 (2016.11.22 사용승인)

이용상태: 근린생활시설

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비 구비

토지 형상 및 이용상태: 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 양호함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이: 공부상 소재지 '천상리 300, 312, 313'이나 토지합병으로 현 소재지 '천상리 300'

기타: 임대 내역 불확인. 구분건물 대상 건물과 대지 사용권을 일괄 평가하였음.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 300번지에 위치한 센트로시티 상가 1층 107호입니다. 주변으로는 범서초등학교가 남측 인근에 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 도로망 상태 또한 양호하여 접근성은 좋은 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '울OOOOOOOOO'입니다. 소유자는 박OO이며, 채무자 역시 박OO입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 소유권 이전과 함께 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리나 인수해야 할 부담이 있는지 세부적인 권리분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 주변이 주거 단지와 상업 시설로 이루어져 있습니다. 이는 지역 주민들의 일상생활과 밀접하게 관련된 업종(편의점, 미용실, 세탁소, 소규모 음식점, 학원 등)이 입점하기에 적합한 환경임을 시사합니다. 특히 인근에 초등학교가 있다는 점은 어린이 관련 업종이나 학원가 조성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 범서읍 천상리는 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 주민들이 거주하고 있습니다. 본건 인근에 범서초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 또한 주변에 다수 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 가능하고 도로망이 양호하여 울산 시내로의 이동도 비교적 수월한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 소재지와 현황 간의 차이입니다. '천상리 300, 312, 313'에서 토지 합병으로 현 '천상리 300'으로 변경되었는데, 이와 관련된 등기 및 토지 이용 현황에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 둘째, 임대 내역이 불확인(임대 미상)이라는 점입니다. 현재 공실 상태인지, 아니면 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지에 따라 명도 과정이나 향후 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 셋째, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있어 특정 업종의 입점이나 사업 확장에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로서, 주변의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능한 입지입니다. 초등학교 인근이라는 점은 특정 업종에 유리하게 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 적절한 가격으로 낙찰받는다면 지역 상권 내에서 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 공부상 토지 표기 변경 및 임대 내역 불확인 등에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 배후 주거 단지 기반의 안정적인 수요 확보 가능.

2. 초등학교 인접으로 인한 유동인구 및 특정 업종(학원, 어린이 관련 시설 등) 잠재력.

3. 일괄 매각으로 토지 사용권 확보 용이.

4. 부동산 임의경매로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성 높음.

5. 추가적인 상권 분석 및 임대 현황 파악을 통해 합리적인 투자 가치 발굴 가능.

※ 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 바로 인근에 명확하게 지정된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 현재 정보 확인 결과로 파악되지 않았습니다. 다만, 광범위한 울주군 지역 내 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 갈등 사례가 보도된 바 있어, 지역 내 잠재적인 환경 문제에 대한 인지는 필요할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계