나이스옥션 법원경매 의성 2024타경455 [1] 대구광역시 군위군 부계면 476-2 대율리 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2024.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(5)는 본건은 대구광역시 군위군 부계면 대율리 소재 "대율교차로" 남서측
인근에 위치하며, 주변일대는 농경지, 단독주택 및 임야등으로 형성되어 있으며, 주위
환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "창고용 건부지등"
상태임.
기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "창고용 건부지등"
상태임.
기호(3): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "휴경지등" 임.
기호(4): 남동측 하향경사지대내 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "도로등"임.
기호(5): 남동측 하향경사지대내 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "도로등"임.

인접 도로상태

기호(1)(2): 2필지 일단의 토지로서 서측으로 진입로를 통해 2차로 포장도로와 접함.
기호(3): 공부상 "맹지"임.
기호(4)(5): 서측으로 2차로 포장도로와 접하는 5-6미터내외(본건 토지포함) 진입도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법>임.
기호(2): 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법>임.
기호(3): 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법>, 접도구역(2021-04-12)
(국가지원지방도79호선)<도로법>임.
기호(4): 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(5): 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-22)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 일반철골구조 판넬경사지붕 3층 건물로서,
·기둥: H-Beam 350×350m/m
·벽체: 판넬등 마감,
·바닥: 칼라하드너 및 타일등 마감,
·창호: 페어글라스, 새시창호등 마감.

이용상태

기호(가): 1층 - 창고 및 제조업소등 (현황 공실)
2층 - 판매장 및 관리사무소등 (현황 공실)
3층 - 직원휴게실등(현황 공실)

설비내역

기호(가): 위생 및 급배수설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 건물 기호(가)는 조사당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서
관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며,
내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로
기재 하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수
없는 바, 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%). 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,2는 일단지로 일괄평가. 목록1,2 지상의 이동 용이한 설비등은 매각에서 제외. 목록3 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록3 휴경지이며 접도구역 감안평가. 목록3 공부상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2024타경455 (1)

* 소재지: 대구광역시 군위군 부계면 대율리 476-2번지

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,605,895,850원

* 토지 면적: 2327.00㎡ (약 703.92평)

* 건물 면적: 787.31㎡ (약 238.16평)

* 건물 제시외 면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 재매각, 농지취득자격증명 제출 필수, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 군위군 부계면 대율리 소재 "대율교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황상 기호(1)-(2) 토지는 창고용 건부지, 기호(3) 토지는 휴경지, 기호(4)-(5) 토지는 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호(1)(2) 토지는 서측으로 2차로 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 공부상 맹지입니다.

* 기호(4)(5) 토지는 서측으로 2차로 포장도로와 접하는 5-6미터 내외의 진입도로를 형성합니다.

* 토지 이용계획상 본건 토지들은 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 농업진흥구역에 속합니다.

* 특히 기호(3) 토지는 접도구역에 해당하며, 기호(4) 토지는 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을10, 건물 을1)입니다.

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 위 말소기준권리 이하 모든 권리(후순위 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리 존부 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장현옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 장현옥은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 추가 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 창고, 물류, 농업 관련 시설 등에 적합한 입지입니다.

* 현재 건물은 1층 창고 및 제조업소, 2층 판매장 및 관리사무소, 3층 직원 휴게실로 이용 가능하나, 조사 당시 모두 공실 상태였습니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인근 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건은 재매각 건으로, 입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 금액을 입찰 보증금으로 준비해야 합니다.

* 기호(3) 토지가 공부상 맹지이며 접도구역에 해당하므로, 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규 및 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 준비해야 합니다.

* 토지 및 건물은 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 전체가 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵고 공실 관리에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 매각 대상에서 이동 용이한 설비(예: 컨테이너, 이동식 창고 등)는 제외되므로, 현황 조사를 통해 정확한 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 군위군 부계면 대율리에 소재한 창고시설로, 2023년에 사용 승인된 신축급 일반철골구조 3층 건물을 포함하고 있습니다.

* 넓은 토지 면적(2327㎡)과 신축 건물은 자산 가치를 높이는 요인이지만, 재매각 이력, 공부상 맹지인 토지, 농지취득자격증명 제출 의무 등 복합적인 고려 사항이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확하나, 제시외 건물 및 제외 설비에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 지역 개발 잠재력을 고려할 수 있으나, 현재는 농림지역 내 개발 제한 및 공실 상태라는 점을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하므로, 부동산 가치를 종합적으로 평가할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2327㎡의 토지는 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 군위군의 대구 편입: 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,605,895,850원입니다.

* 재매각 건으로, 입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 금액을 입찰 보증금으로 준비해야 합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 개발 계획, 향후 임대 수요 및 수익률 분석 등 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.