나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1250 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 산21-3 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1250 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 산21-3 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경1250 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 산21-3 | 감정가: 791,738,000원 | 최저가: 387,951,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경1250 (1)이며, 충청남도 당진시 송악읍 복운리 산21-3 외 필지를 대상으로 하는 부동산임의경매 물건입니다.

총 감정가는 791,738,000원이며, 매각 대상은 토지 매각(일괄매각)입니다.

전체 토지 면적은 6,978.00㎡ (약 2,110.995평)이며, 지목은 답(기호 2, 3) 및 임야(기호 1)입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 당진 '송악IC' 북동측 근거리에 위치하여 접근성이 양호하며, 계획관리지역(기호 1, 3)과 농림지역(기호 2)이 혼재되어 개발 잠재력과 농업적 활용이 동시에 존재하는 토지입니다.

가장 큰 특이사항으로는 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수(미제출시 보증금 몰수)이며, 토지 지상에 창고, 화장실, 비닐하우스 등 제시외 건물이 소재하나, 채무자 겸 소유자가 이에 대한 소유권 포기 각서를 제출하여 법정지상권 성립 여부 관련 리스크가 상당 부분 해소된 점이 주목됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 및 위치 환경

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 '송악IC' 북동측 근거리(기호 1, 3) 및 원거리(기호 2)에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 농업적 기능이 혼재된 형태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 고속도로 IC와의 근접성으로 물류 및 산업용 토지로의 잠재적 가치가 높습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

기호 1: 부정형의 완경사지로 자연림 상태이나, 일부는 전 및 도로로 이용 중입니다. 계획관리지역 및 준보전산지이며, 폭 약 3미터의 도로가 통과합니다.

기호 2: 세장형의 토지로 답(농지)으로 이용 중이며, 농림지역 및 농업진흥구역입니다.

기호 3: 부정형의 토지로 답(농지)으로 이용 중이며, 계획관리지역입니다. 동측으로 폭 약 3미터의 도로에 연계됩니다.

*기호 1, 3은 계획관리지역으로 건폐율, 용적률에서 농림지역인 기호 2보다 유리한 개발 잠재력을 갖습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다. 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

재매각 이력이 있는 물건이므로, 입찰 전 권리관계 및 현장 상황에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물 분석

토지 지상에는 창고, 화장실, 비닐하우스 등의 제시외 물건이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 주의사항이 있습니다.

그러나 채무자 겸 소유자는 2025년 9월 11일 자로 해당 주택, 창고, 화장실, 비닐하우스에 대한 소유권을 포기하고 채권자의 임의 처분을 감수하겠다는 각서를 제출하였습니다. 이 각서 제출로 인해 낙찰자가 제시외 건물을 철거하거나 매각 외 처분하는 데 있어 법적 리스크가 상당히 낮아졌다고 판단됩니다.

3.3. 필수 확인 사항

목록 3(답)을 포함하여 농지(답, 전)로 이용되는 토지에 대해 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 농지 취득 자격 요건을 사전에 반드시 갖추어야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 산업 환경

주변은 단독주택, 농경지, 그리고 공장이 혼재된 복합지역입니다. 송악IC 근거리의 입지적 특성상 물류 및 산업 인프라와의 연계성이 높으며, 인근에 아산국가산단, 석문국가산단, 현대제철 등이 소재하여 산업 활동의 영향권에 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

당진시는 산업 신도시로서 철도와 고속도로가 연결되는 좋은 입지이며, 송악읍 복운리 자체도 고속도로 IC 바로 옆에 붙어 있고 향후 평택 당진항 개발의 혜택을 볼 수 있는 곳입니다.

최근 송악읍 복운리는 '새로운 미래를 위한 잠재적 공간'으로 분류되어 공간환경전략계획이 수립되고 있습니다.

4.3. 생활 편의 및 주변 시설

주변에 음식점(맛집), 마사지 업소 등의 편의 시설이 확인되나, 교육시설, 여가 및 복지시설 등 정주공간으로서의 생활 인프라는 부족하거나 거주지와의 접근성이 떨어진다는 지역 분석이 있습니다.

4.4. 혐오시설 및 환경 정보

인근 복운3리 주민들이 폐기물처리장의 악취로 인해 환경오염 피해를 호소했던 민원 사례가 확인됩니다. 이는 본 건 토지 이용 및 개발 시 잠재적 환경 리스크로 작용할 수 있어, 현장 방문을 통한 악취 여부 및 폐기물처리장과의 이격 거리 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농취증 미제출 위험

목록 3을 포함한 농지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 미비할 경우 보증금이 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다.

5.2. 원상회복 명령 가능성

기호 1(임야)의 일부가 전 및 도로로 현황이 변경되었고, 목록 1, 3 토지 모두 전용허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 수 있다는 주의사항이 있습니다. 이는 토지 개발 비용을 증가시키는 요인입니다.

5.3. 환경 및 민원 리스크

인근 폐기물처리장 악취 관련 민원 발생 이력이 확인되므로, 토지 이용 계획(특히 주택이나 상업 시설 개발)에 따라 환경적 리스크가 발생할 수 있습니다.

5.4. 토지 현황 불일치

기호 1은 공부상 임야이나 일부 전 및 도로로 이용되어 공부와 현황이 상이한 점을 인지해야 합니다. 감정평가액은 건물 소재로 인한 제한받는 정도를 감안한 가격이므로, 이 부분을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 송악IC 인근의 우수한 입지적 특성과 계획관리지역(기호 1, 3)의 개발 잠재력을 갖춘 토지로, 잠재적 가치가 높습니다. 제시외 건물에 대한 소유자 포기 각서 제출로 권리분석상 큰 부담은 덜었으나, 농취증 발급과 현황 변경에 따른 원상회복 리스크에 대한 대비는 철저히 필요합니다. 농림지역인 기호 2는 보전 가치가 높으나 개발에는 제한이 따릅니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 송악IC 북동측 근거리 위치로, 당진 산업벨트 및 평택당진항과의 연계성이 우수합니다.

개발 가능성: 전체 토지 면적 6,978.00㎡ (약 2,110.995평) 중 기호 1, 3이 계획관리지역에 속하여 향후 다양한 용도로의 개발 변경이 용이합니다.

권리 관계 안정화: 법정지상권의 여부가 불분명한 제시외 건물에 대해 소유자가 소유권 포기 각서를 제출하여, 건물 관련 리스크가 현저히 감소되었습니다. (단, 법원의 최종 결정 확인 필요)

법원 정보

서산지원 경매3계