나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50245 [2] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 709-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50245 [2] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 709-2 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경50245 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 709-2 | 감정가: 151,617,000원 | 최저가: 25,481,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경50245 (2)이며, 충청남도 당진시 석문면 삼화리 709-2 소재의 임야가 주요 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자는 김OOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 당OOOOOOOOOO입니다.

토지 면적은 $1911.00 \text{m}^2$ (약 $578.02 \text{Pyeong}$)이며, 감정가는 총 $151,617,000$원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 건물 면적은 $0.00 \text{m}^2$이나 건물 제시외면적 $19.00 \text{m}^2$가 존재합니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 재매각 물건으로 이전 낙찰자가 잔금을 미납했거나 기타 사유로 인해 재진행되는 건입니다.

가장 중요한 주의사항은 농지 취득과 관련된 사항입니다. 목록 2, 4는 지목은 '전'이고 현황은 '묵전' (휴경지) 상태이므로, 농지취득자격증명 (농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 또한, 농지법에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

법정지상권의 성립 여지가 있으며, 목록 2 지상 제시외 건물 (ㅁ, ㅂ)은 매각에서 제외됩니다. 인접 필지 타인 소유 건물이 본 건 토지 경계선 부근에 소재하는 것으로 보이므로 정확한 지적 경계는 측량을 요합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 "삼화2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 주로 임야와 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지 형태는 완경사지대 내 부정형 토지이며, 기호 (1), (3), (5)는 자연림, 기호 (2), (4), (6)은 묵전 (휴경지) 상태입니다. 토지 전체가 지적 및 현황상 맹지 상태이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 전체 필지가 계획관리지역 및 가축사육제한구역 (일부제한)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 있어 상대적으로 유리합니다. 다만, 일부 필지 (기호 1, 3, 5)는 준보전산지에 해당합니다.

주변 시설 및 혐오시설: 본건은 농경지 및 임야 밀집 지역에 위치하여 정온한 환경을 제공하지만, 상업 시설은 부족합니다. 당진시에서 추진되는 석문국가산업단지 등 대규모 개발 사업의 영향권은 다소 있으나, 직접적인 인접성은 낮습니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 지리적 특성상 소규모 축사 등의 시설이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않습니다. 권리상의 핵심은 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인이 선행되어야 합니다. 낙찰 후 농취증 미제출은 보증금 몰수의 직접적인 원인이 되므로, 농지 취득 요건을 면밀히 검토해야 합니다.

둘째, 법정지상권의 성립 여부입니다. 매각 대상 토지 위에 타인 소유의 제시외 건물 (제시외 건물 기호 ㉠-㉥ 소재, 목록 2 지상 제시외 건물 (ㅁ, ㅂ)은 매각 제외)이 존재하므로, 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자는 토지를 계속 사용할 권리를 가지게 되어 토지 이용에 제한이 발생합니다. 이는 명도 절차와 별개로 건물 소유자와의 협의 또는 지료 청구 소송을 통해 해결해야 하는 문제입니다.

셋째, 감정평가액은 소유권 제한 시 감안단가로 평가되었습니다. 이는 법정지상권 등 권리상 하자가 반영된 금액일 수 있으며, 인수되는 권리 부담을 해소할 경우 가치가 상승할 여지가 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역이므로, 현재 상업적 가치는 매우 낮습니다.

다만, 계획관리지역으로 지정된 임야와 농지이므로, 장기적으로 전원주택, 소규모 창고, 또는 농업 관련 시설 (농막 등) 부지로 활용할 잠재력을 가집니다.

생활 정보는 기본적인 차량 접근성과 근거리 버스 정류장 외에는 농촌 생활 편의 시설에 의존해야 하며, 인근 당진시내까지의 접근성은 보통입니다. 조용하고 한적한 귀농·귀촌 또는 주말농장 개념의 투자처로는 적합합니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 농취증 리스크: 농지 원상회복 명령 및 보증금 몰수 가능성.

2. 법정지상권 리스크: 제시외 건물 및 타인 소유 건물로 인해 토지 이용이 제한되거나 명도/철거 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 맹지 리스크: 인접 필지 소유자와의 도로 사용 협의 (통행료 등)가 필요합니다.

4. 재매각 이력: 이전 매각에서 문제가 발생했음을 시사하며, 입찰 전 권리관계 및 현장 상황을 더욱 철저히 확인해야 합니다.

5. 경계 문제: 인접 필지 타인 소유 건물로 인한 경계 침범 가능성이 있어, 정확한 측량이 필수적입니다.

2.5. 투자 포인트

1. 계획관리지역: 임야 및 농지임에도 불구하고 건축 행위에 비교적 자유로운 계획관리지역에 포함되어 있어 장기적인 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

2. 토지 면적: $578.02 \text{Pyeong}$의 넓은 면적으로 다양한 용도 (주말농장, 창고, 전원주택 등)를 고려할 수 있습니다.

3. 법정지상권 해결 시 가치 상승: 현재 감정가는 소유권 제한 요소를 감안한 단가이므로, 법정지상권 문제 등을 해결하고 농지를 원상회복할 경우 토지의 실질 가치가 크게 상승할 여지가 있습니다.

3. 종합 의견

본건은 충남 당진시 석문면 소재의 계획관리지역 토지로, 넓은 면적과 비교적 유리한 용도 지역을 갖추고 있어 잠재적 가치는 높습니다.

그러나 농지취득자격증명 제출, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 및 경계 침범 문제, 그리고 맹지라는 구조적인 단점을 안고 있습니다. 특히 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 및 법정지상권 관련 분쟁 소지는 가장 큰 리스크입니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 농취증 발급 가능성을 명확히 확인하고, 법정지상권 분쟁 해소 (건물 소유자와의 협상 또는 소송) 및 제시외 건물 철거 등에 소요될 예상 비용을 감안하여 보수적인 입찰가격을 산정해야 합니다. 실사용 목적 (예: 주말농장, 귀촌용 부지)으로 접근 시, 현재의 권리 문제를 해결할 의지와 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매3계