나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50245 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 664-1 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50245 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 664-1 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경50245 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 664-1 | 감정가: 426,816,000원 | 최저가: 71,733,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2024타경50245 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 664-1

용도: 전 (현황 묵전 및 일부 휴경지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 김OOOOO / 김OO / 당OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 426,816,000원

토지면적: 5494.00㎡ (약 1661.8평)

토지 지분율: 549400 (전체 지분)

건물 제시외면적: 378.00㎡ (매각 제외)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 '삼화2리 마을회관' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지 등이 소재하는 농촌 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통입니다.

형태 및 이용상태는 완경사지대 내 부정형의 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묵전 및 일부 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태는 지적 및 현황상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지) 상태이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.2. 권리분석

본건은 토지 매각을 위한 부동산 임의경매 사건이며, 권리관계상 아래의 주요 리스크가 존재합니다.

1. 농지취득자격증명: '전' 지목이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 현황이 묵전 및 휴경지이므로 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

2. 법정지상권 및 제시외 건물: 본건 토지(목록6) 지상에는 제시외 건물(축사 1동, 개집 등, 378.00㎡)이 소재하나 이는 매각에서 제외됩니다. 이 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 높으며, 매수인은 건물 소유자를 상대로 지료 청구 및 건물 철거 소송을 진행해야 하는 법적 리스크를 안게 됩니다.

3. 재매각: 본 사건은 재매각 물건으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 최고가 매수인이 보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않은 경우에 해당하며, 물건 자체의 하자가 아닌 개인적인 사정일 수 있으나 입찰 전 권리관계 및 현황 조사가 더욱 중요합니다.

4. 토지이용계획: 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역이므로 장기적으로 개발 여지는 있으나, 가축사육제한구역으로 인해 축사 등의 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하므로 도시에서 일반적으로 통용되는 상권 분석은 의미가 적습니다.

생활정보 측면에서 '삼화2리 마을회관' 근거리이며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의도는 '보통' 수준이나, 대규모 상업 시설 및 편의시설 접근성은 낮다고 판단됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 리스크: 매각 제외된 제시외 건물(축사 등)의 처리 문제가 가장 큰 리스크입니다. 건물이 철거되어야 토지의 온전한 사용이 가능하며, 소송 진행 시 시간과 비용이 소요됩니다.

2. 맹지 리스크: 본건은 지적 및 현황상 맹지입니다. 인접 필지를 통한 통행이 가능하다고 감정평가서에 명시되었으나, 법적으로 안정적인 통행권(주위토지통행권 또는 사도 개설) 확보 방안을 마련해야 합니다.

3. 농지법 리스크: 농지취득자격증명 제출 및 현황(묵전)에 대한 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

4. 혐오시설: 감정평가서상 주변 환경은 임야 및 농경지로 명시되어 있으며, 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 본건 자체가 가축사육제한구역(일부 제한) 내에 위치하고 제시외 건물로 축사가 있는 등, 해당 지역이 축사와 관련이 있을 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 당진시 석문면의 대규모(5494.00㎡, 약 1661.8평) 농지로서, 계획관리지역에 해당하여 장기적인 토지 활용 및 개발 잠재력은 있으나, 농지취득자격증명, 맹지, 그리고 가장 중요한 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물(축사 등)의 처리 문제 등 권리관계의 난이도가 높은 물건입니다.

경매 초보자보다는 권리 분석 및 명도(철거) 소송 경험이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 가격 산정 시 법정지상권 해결에 필요한 비용과 시간을 반드시 고려해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 계획관리지역에 위치한 대규모 토지라는 점에서 향후 용도 변경 또는 개발 행위에 대한 잠재력이 높습니다.

2. 규모의 경제: 약 1661.8평의 대규모 토지 면적을 일괄 매입하여 통합적으로 활용할 수 있습니다.

3. 저가 매수 기회: 재매각 사건의 특성상 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높으므로, 권리 관계 리스크를 반영한 공격적인 입찰 시 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계