나이스옥션 법원경매 천안 2023타경109304 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 204-3 성환리 단독주택 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2023타경109304 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 204-3 성환리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매5계 2023타경109304 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환18길 11-102 | 감정가: 16,446,280,800원 | 최저가: 7,635,602,000원 | 용도: 단독주택

1. 천안지원 2023타경109304 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 204-3 외 13필지에 소재한 토지 및 건물 일괄 매각 부동산 임의 경매 물건입니다.

사건번호는 천안지원 2023타경109304 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 성OOOOOOOOO이며, 채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 16,446,280,800원입니다.

토지 총 면적은 17,128.25㎡ (약 5,181.25평)이며, 건물 면적은 111.24㎡ (약 33.65평)입니다.

제시외 건물 면적은 844.50㎡ (약 255.48평)이나, 일부(1-1, 1-2, 3-1, 3-2, 3-3, 4-1, 4-2, 7-1, 11-1, 11-2, 14-1, ㉠)는 매각에서 제외되며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 제시외 건물 17-1 및 17-2(㉡)는 매각에 포함됩니다.

본건은 중복사건, 법정지상권, 재매각, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

주택건설사업 추진 중 사업계획승인이 반려된 상태이며, 도시지역 내 주거지역에 해당합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 "성환10리 마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 주택지대이며, 대상사업지구까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 일부 부정형 평지, 일부 부정형 완경사, 일부 사다리 평지 등으로 다양하게 이용되고 있으며, 지목과 실제 이용 현황이 상이한 필지가 다수 존재합니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성환지구)으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 중로, 소로, 완충녹지, 근린공원 등 다양한 용도와 저촉되어 있습니다.

성환지구 지구단위계획은 건축물의 용도, 규모, 배치 등에 대한 시행지침을 규정하고 있어 향후 개발 방향성을 파악하는 데 중요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 성OOOOOOOOO, 채무자도 성OOOOOOOOO입니다. 채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 '중복사건', '법정지상권', '재매각', '유동화물건'이 언급되어 있습니다.

주의사항 2번에서 명시된 바와 같이, 일부 제시외 건물(1-1, 1-2, 3-1, 3-2, 3-3, 4-1, 4-2, 7-1, 11-1, 11-2, 14-1, ㉠)은 매각에서 제외되며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다. 최저매각가격은 이러한 제시외 건물의 존재로 인해 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

'법정지상권' 특이사항이 있는 점으로 미루어, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

'재매각' 건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 취소되었음을 의미하므로, 현 시세 및 권리관계 변동 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

'유동화물건'은 금융기관이 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 채권을 매각한 경우로, 실제 채권자와의 조율 또는 관련 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

전반적으로 권리관계가 복잡할 수 있어, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 인수 또는 소멸되는 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

천안시 서북구 성환읍은 농업 기반 위에 주거 및 상업 기능이 혼합되어 발전하고 있는 지역입니다.

본 물건의 소재지 인근은 "성환10리 마을회관" 동측으로, 단독주택과 농경지가 섞여 있는 성숙 중인 주택지대입니다.

지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강조되나, 지구단위계획 구역으로 향후 개발 방향성이 구체적으로 관리되고 있습니다.

성환읍은 경부선 성환역을 중심으로 교통의 요지 역할을 하며, 성환 이화 시장과 같은 전통 시장이 있어 지역 경제의 기반을 이루고 있습니다.

최근에는 성환 혁신지구가 국가시범지구로 선정되고 대규모 국가산업단지 조성이 추진되는 등, 지역 전반의 발전 가능성이 높은 상황입니다. 이는 배후 수요 증가 및 인프라 확충으로 이어져 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 충청남도 천안시 서북구 성환읍은 천안시 내에서도 북쪽에 위치하며, 경기도 평택시와 인접해 있어 수도권과의 접근성이 비교적 양호합니다.

성환역은 경부선 주요 정거장이자 수도권 전철 1호선으로, 약 10,000명의 일일 승객을 처리하며 천안과 서울 등 타 지역을 연결하는 중요한 교통 허브입니다.

지역 특산물인 성환배와 관련하여 4월에는 왕지봉 일대에서 배꽃이 만개하는 장관을 볼 수 있으며, 11월에는 천안성환배축제가 개최되는 등 지역 특색을 살린 문화 행사도 있습니다.

주택건설사업이 반려된 이력이 있으나, 성환 혁신지구와 같은 대규모 도시 재생 사업이 추진되고 있어, 지역 내 기반 시설 개선 및 생활 편의 증진이 기대됩니다.

성환읍 중심부로 이동하면 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다.

다만, 현재 건물 상태가 '장기간 공실 및 관리불량으로 사실상 폐가 상태'라는 점은 주거 용도로 즉시 활용하기 어렵고, 상당한 수리 및 관리가 필요함을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명: 매각 제외되는 일부 제시외 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여, 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 주택건설사업 계획 반려: 지역주택조합 사업 추진이 반려된 이력이 있어, 사업 부지로서의 개발 가능성에 큰 제약이 있으며, 향후 사업 계획 재추진 여부 및 가능성은 불투명합니다.

3. 건물 상태 불량: 주택, 창고, 부속건물 모두 장기간 공실 및 관리 불량으로 사실상 폐가 상태에 있어, 즉시 사용하기 위해서는 대규모 수리 및 보수가 필요하며, 이에 따른 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 등 토지 접근성 문제: 일부 토지 필지가 지적도상 맹지로서 인근 토지를 경유해야 접근이 가능하며, 도로 이용 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

5. 토지 이용 현황과 지목 불일치: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 상이한 필지가 다수 있어, 향후 지목 변경 또는 토지 이용 관련 행정 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

6. 토지 이용 계획 제약: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 중로, 소로, 근린공원, 완충녹지 등 다양한 법규의 저촉을 받고 있어 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 주변 혐오시설: 특정 주소지(충청남도 천안시 서북구 성환읍 204-3) 인근에서 직접적으로 보고되거나 알려진 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 상황 및 관리 상태에 따라 잠재적인 환경 문제는 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍에 위치한 넓은 토지와 주택, 부속건물 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 여러 복합적인 문제점을 안고 있습니다.

가장 큰 리스크는 매각 제외되는 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명, 주택건설사업 계획 반려 이력, 그리고 건물이 사실상 폐가 상태라는 점입니다. 이로 인해 현 상태로는 주거용이나 개발용으로 즉시 활용하기 어렵습니다.

하지만, 17,128.25㎡ (약 5,181.25평)에 달하는 광대한 토지 면적과 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이라는 용도 지역은 잠재적인 가치를 내포하고 있습니다.

성환읍 지역은 국가시범지구 지정 및 국가산업단지 조성 등의 대규모 개발이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

이러한 개발 호재와 넓은 토지를 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 본건의 즉각적인 활용에는 상당한 시간, 자본, 그리고 법률 및 행정 절차에 대한 전문적인 이해와 노력이 요구될 것으로 판단됩니다. 따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사와 권리관계 분석, 그리고 개발 가능성에 대한 면밀한 검토 후에 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 17,128.25㎡ (약 5,181.25평)의 넓은 토지 면적은 향후 대규모 개발, 분할 매각, 또는 용도 변경 등의 잠재력을 가집니다.

2. 도시지역 내 주거지역: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 법규 내에서 주거 용도로의 개발 가능성이 있습니다.

3. 성환지구 지구단위계획 구역: 지구단위계획에 따른 개발 방향을 이해하고 활용한다면, 체계적인 개발을 통해 토지의 가치를 극대화할 수 있습니다.

4. 지역 개발 호재: 성환 혁신지구 국가시범지구 지정 및 국가산업단지 조성 등 대규모 개발 사업이 추진됨에 따라, 성환읍 지역의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 재매각 물건: 재매각이라는 점은 여러 리스크 요인이 반영되어 현재 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다. (이는 실제 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.)

법원 정보

천안지원 경매5계