나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4833 [5] 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 305호외 4개호로서 사용승인일은 2004년 1월 19일이고, 외벽은 화강석치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공히 오피스텔로 주방과 욕실 등이 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 3필지 일단의 삼각형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 시장(지상1층, 지하1.2층 해당)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 서울보증보험 주식회사가 2026. 7. 21. ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2024타경4833 (5)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 40,500,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지 지분: 7.9523㎡ (약 2.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.61㎡ (약 10.17평)

건물 지분: 33.61㎡ (약 10.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 상 연면적: 17,612.36㎡

건축물대장 상 대지면적: 2,355.8㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

사용승인일: 2004년 1월 19일 (준공 후 약 20년 경과)

층수: 7층 중 4층 408호

주요 용도: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 (다목적 건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시가지 중심의 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 남측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 10m, 북서측으로 폭 약 6m 정도의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로1류, 소로2류, 소로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 7월 22일 접수된 전문건설공제조합의 근저당권(금액: 50,000,000원)입니다. 이보다 앞선 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권(한국토지주택공사)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 40,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 1월 26일

* 확정일자: 2015년 1월 27일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 높음)

3.4. 기타 등기 현황

소유권 이전 등기, 주택임차권, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리들이 등기부등본에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들(을구 6번 임차권 제외)은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 104,442,898원 (근저당 50,000,000원 + 가압류 14,442,898원 + 임차권 40,000,000원)

3.5. 임대차 관계

해당 물건에 대한 구체적인 임대관계는 미상이나, 한국토지주택공사의 임차권이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 신부동 일대는 천안시의 주요 상업지역으로, 신안동행정복지센터 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 오피스텔 복합 용도

건축물대장상 업무시설, 오피스텔 외에 근린생활시설, 판매시설 용도로도 활용 가능한 복합 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조로 7층 높이이며, 급배수, 위생, 소방, 난방, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

신안동행정복지센터가 인근에 있으며, 신부동 일대는 백화점, 쇼핑몰, 식당, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사의 임차보증금 40,000,000원입니다. 이 금액이 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

6.2. 건물 연식

2004년에 준공되어 20년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 형식적 경매

청산을 위한 형식적 경매의 경우, 일반 경매와 달리 절차상 일부 차이가 있을 수 있으므로, 권리관계 및 명도 절차 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신부동의 상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호하고 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 하지만, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 40,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서, 입찰가를 산정할 때 이 인수 금액을 반드시 포함하여 총 투자 비용을 고려해야 합니다. 건물은 2004년식으로 연식이 있으나, 오피스텔의 전반적인 용도 및 상권 특성을 고려할 때 소유권 이전 및 관리가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

천안시 주요 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 교통 및 편의시설

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설은 주거 및 임대 수익 측면에서 긍정적인 요소입니다.

8.3. 실질적 취득 비용 고려

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안하여, 이를 제외한 입찰가를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 전용면적(약 10.17평)을 가진 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 35.97㎡ (약 10.88평) 거래가 33,000,000원

* 2026년 6월, 43.51㎡ (약 13.16평) 거래가 39,000,000원

* 2025년 9월, 57.75㎡ (약 17.47평) 거래가 50,000,000원

이 정보들을 종합해 볼 때, 본 건물의 현 시세는 약 30,000,000원 ~ 33,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 40,500,000원으로, 이는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 것입니다. 따라서, 실제 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현 시세(약 3,000만원 ~ 3,300만원)와 인수되는 보증금(40,000,000원)을 고려할 때, 실질적인 총 취득 비용은 최소 70,000,000원 ~ 73,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 따라서, 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 30,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 40,000,000원을 제외한 금액입니다. 낙찰 시, 총 지출 비용은 '예상 입찰가' + '40,000,000원'이 되므로, 이를 반드시 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 탐색합니다.

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