나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4833 [3] 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 3층325호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 305호외 4개호로서 사용승인일은 2004년 1월 19일이고, 외벽은 화강석치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공히 오피스텔로 주방과 욕실 등이 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 3필지 일단의 삼각형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 시장(지상1층, 지하1.2층 해당)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 서울보증보험 주식회사가 2026. 7. 21. ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출함.
2. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경4833 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 3층 325호

용도: 오피스텔 (업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 복합 용도)

감정가: 71,000,000원

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

건물면적 (전용): 57.75㎡ (약 17.47평)

사용승인일: 2004년 1월 19일

총 층수: 7층 중 3층

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 시가지 주변 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 사정도 양호한 편입니다. 남측 약 8m, 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 폭의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 시장 (지상1층, 지하1-2층 해당)으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2015년 11월 20일

* 확정일자: 2015년 11월 4일

* 배당신고일자: 2019년 1월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

말소되는 권리:

* 갑10 가압류: 주식회사대라 (2017-01-31, 133,707,494원) - 말소기준권리

* 갑11 가압류: 최형엽 (2017-05-16, 10,000,000원) - 말소

* 갑16 가압류: 와이케이대부 (2018-04-03, 28,828,970원) - 말소

* 갑20 임의경매: 파산채무자 (2024-09-09) - 말소

기타 임차인:

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 3월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 해당 임차인의 명도 시 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

권리분석 요약: 선순위 주택임차인(LH)이 존재하며, 보증금 50,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 기타 가압류 및 임의경매 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 천안시 동남구 신부동의 상업지역 내에 위치하며, 관공서(행정복지센터)와 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

업무시설/상업시설: 오피스텔로서 업무, 근린생활, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용이 가능하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 지역 내에서의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 신안동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 상가지역에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건과 관련하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 (LH): 보증금 50,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수 금액을 정확히 파악하고 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

김 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 해당 물건에서 계속 거주할 권리가 있음을 의미하므로, 명도 시 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

형식적 경매: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반 경매와는 절차상 차이가 있을 수 있으며, 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 50,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인(LH)이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 낙찰 후 실질적인 매수 부담액에 큰 영향을 미치므로 반드시 고려해야 합니다.

또한, 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인(김 )의 존재 또한 명도 과정에서 유의해야 할 사항입니다.

형식적 경매라는 특성을 감안하여, 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 정확히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 천안시 주요 상업지구 내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

소형 투자 접근: 상대적으로 낮은 감정가와 최근 거래 사례를 고려할 때, 소액 투자로 접근해 볼 만한 가치가 있습니다.

건물 노후도: 2004년 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 건물이며, 철근콘크리트조로 내구성이 우수합니다.

복합 용도: 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다변화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 9월 2일, 57.75㎡ (6층) : 50,000,000원

* 2026년 6월 8일, 43.51㎡ (3층) : 39,000,000원 (약 896,346원/㎡)

* 2026년 4월 10일, 35.97㎡ (3층) : 33,000,000원 (약 917,431원/㎡)

분석 결과:

최근 3층 거래 사례(35.97㎡, 43.51㎡)의 제곱미터당 가격을 바탕으로 본 물건(57.75㎡, 3층)의 시장 가치를 추정하면 약 52,000,000원 ~ 55,000,000원 수준으로 판단됩니다.

매수인에게 인수될 수 있는 한국토지주택공사(LH)의 보증금은 50,000,000원입니다.

‘예상 입찰가’는 법원에 납부하는 금액이며, ‘인수 보증금’은 별도로 부담하는 금액이므로, 두 가지를 합산한 총 매수 부담액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 법원의 배당 절차에서 LH 보증금 50,000,000원이 전액 변제된다면, 매수인이 실제로 부담하는 총 금액은 입찰가와 동일하게 됩니다. 그러나 전액 변제되지 않을 경우, 입찰가 외에 미변제된 잔액을 추가로 부담하게 됩니다.

시장에서의 거래 가격을 고려하여, 낙찰 후 총 매수 부담액이 시장 가치 범위 내에서 결정될 수 있도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 약 53,000,000원 수준의 입찰가를 권고합니다. 이 금액은 법원에 납부하는 입찰가이며, LH 보증금이 배당에서 전액 충당된다고 가정할 경우 총 매수 부담액이 됩니다. 입찰 전 반드시 법원 배당표를 확인하여 LH 보증금의 변제율을 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.