나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4833 [4] 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 305호외 4개호로서 사용승인일은 2004년 1월 19일이고, 외벽은 화강석치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공히 오피스텔로 주방과 욕실 등이 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 3필지 일단의 삼각형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 시장(지상1층, 지하1.2층 해당)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 서울보증보험 주식회사가 2026. 7. 21. ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경4833 (4)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1, 신부동오피스텔 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 40,000,000원

면적:

토지면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

건물면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

건물 정보:

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 2004년 1월 19일

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 시가지로 상업 및 주거지역이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

도로상태:

본 건물은 남측으로 약 8m, 북동측으로 약 10m, 북서측으로 약 6m 폭의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑구 8번, 주식회사대라 가압류 (2017년 1월 31일 접수)

임차인 현황:

임차인: 한국토지주택공사 (한국 공사)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 2월 19일

확정일자: 2016년 1월 29일

대항력: 있음

등기부상 권리 요약:

소유권이전: 홍순원 (2004-10-14), 최란향 (2007-06-18)

주택임차권: 한국토지주택공사 (2018-06-11 접수, 보증금 45,000,000원) - 말소: 인수

가압류: 주식회사대라 (2017-01-31 접수), 최형엽 (2017-05-16 접수) - 말소: 말소

임의경매: 파산채무자 (2024-09-09 접수) - 말소: 말소 (청산을 위한 형식적 경매 개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상, 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.

인수되는 보증금:

권리분석 요약상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 임차보증금 45,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

본건은 상업지역에 위치하며, 시가지 주변 상가지대로서 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물 용도:

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성:

시내외 접근성이 양호하며, 단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 편의시설:

신안동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변 상가지대의 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 내 편의시설:

급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 가능성:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사(한국 공사)의 보증금 45,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 요약되었으나, 물건명세서에는 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 명확한 경고가 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 임차인과의 협상 및 정확한 배당 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.

감정가와 시세 괴리:

최근 매매 사례 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사 면적(약 10평)의 오피스텔 시세는 약 3,000만원 내외로 추정됩니다. 그러나 감정가는 40,000,000원으로, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

형식적 경매의 성격:

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 일반적인 경매와 달리 채권자의 실제 채권 회수 목적보다는 형식적인 절차에 따른 매각일 수 있으므로, 관련 절차 및 목적을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 건물 또한 비교적 최근에 사용 승인되어 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 4,500만원이 인수될 가능성이 가장 큰 리스크이며, 이는 낙찰가의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 또한, 현재 시세보다 높게 책정된 감정가는 입찰 시 보수적인 접근을 요하게 합니다. 형식적 경매라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

따라서, 임차인과의 인수 여부 및 배당 내용을 명확히 파악하고, 시장 시세를 충분히 반영한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

편리한 교통: 대중교통 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

잠재적 수익성: 시세 대비 저평가되어 인수 후 임대 또는 매매를 통한 수익 창출 가능성이 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

인수 보증금(45,000,000원)은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으나, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 가정하여 산정합니다.

최근 유사 면적(약 10평) 오피스텔 시세는 약 3,000만원 내외로 추정되며, 감정가는 40,000,000원입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 35,000,000원에서 38,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

본 예상 입찰가는 임차인 보증금의 완전한 변제를 가정하고 산출된 것으로, 실제 인수되는 보증금이 있다면 예상 입찰가를 재조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.