나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4833 [2] 충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1 신부동오피스텔 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 305호외 4개호로서 사용승인일은 2004년 1월 19일이고, 외벽은 화강석치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공히 오피스텔로 주방과 욕실 등이 있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 3필지 일단의 삼각형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 시장(지상1층, 지하1.2층 해당)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2024타경4833 (2)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 동남구 신부동 489-1, 신부동오피스텔 3층 308호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

40,500,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

* 건물면적: 33.61㎡ (약 10.17평)

1.6. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매

1.7. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.8. 주요 권리분석 사항

* 형식적 경매

* 대항력 있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재 (을구 5번)

1.9. 기타 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 임차권 (보증금 40,000,000원, 전입일자 2015.10.05, 확정일자 2015.10.05)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있음.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 형성된 상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑8 (2017.01.31. 주식회사대라 가압류, 133,707,494원)

* 매수인 인수 권리: 을구 5번 (2018.09.21. 주택임차권, 권리자 이영자, 임대금액 40,000,000원, 전입일자 2015.10.05., 확정일자 2015.10.05.)

* 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인이 인수해야 함.

* 인수되는 임차보증금: 40,000,000원

* 임차인 이영자 씨의 경우, 전입일자와 확정일자가 모두 2015년 10월 5일로, 선순위임차인으로서 대항력이 있으며 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수해야 함.

3.2. 권리분석 종합 의견

본건은 형식적 경매로 개시되었으나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 해당 물건의 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 천안시 동남구 신부동 일대는 도심 지역으로, 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상가지대입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합 이용되고 있으며, 전체 7층 규모입니다. 본건은 3층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축년도: 2004년 1월 19일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지하 5층, 지상 7층 중 3층

* 주요 용도: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설

5.2. 내부 설비

급배수 위생 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

신안동행정복지센터가 인근에 있으며, 시가지 상가지대로 분류되어 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이영자 씨의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 실제 총 투자 비용을 증가시킵니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 매매가(약 3,000만원 ~ 3,900만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(40,500,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어, 일반적인 지도 검색 결과상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 신부동의 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 40,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하며, 이는 본건의 총 투자 비용을 크게 상승시키는 요인입니다. 또한, 최근 시세 대비 감정가가 높은 편이어서, 실제 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 신부동의 도심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 면적입니다.

* 형식적 경매로 진행되어, 채무 소멸 후 소유권 확보가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 최근 유사 면적(35.97㎡, 3층) 오피스텔의 거래가가 3,300만원, 다른 유사 면적(43.51㎡, 3층)이 3,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(33.61㎡)의 시장가치는 약 3,000만원 ~ 3,300만원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 40,000,000원임을 감안하면, 시장가치(약 3,000만원)보다 인수해야 할 금액이 더 높습니다. 따라서, 본건에 대해 긍정적인 수익을 기대하며 입찰하는 것은 재정적으로 위험할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 산정되어야 합니다. 감정가(40,500,000원)에서 인수해야 할 보증금(40,000,000원)을 제외한 금액인 500,000원을 상회하는 입찰가는 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 본 건에 대한 합리적인 입찰가는 사실상 존재하기 어렵다고 판단됩니다. 다만, 투기적 또는 소액의 입찰을 고려할 경우, 5,000,000원 정도의 매우 낮은 금액으로 진행될 수 있으나, 이는 손실을 감수하는 투자가 될 것입니다. 이 입찰가는 시장 가치 및 인수 보증금을 고려했을 때 권장되는 금액이 아니며, 투자자는 추가적인 면밀한 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.