나이스옥션 법원경매 대전 2023타경115492 [1] 대전광역시 중구 사정동 산1-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경115492 [1] 대전광역시 중구 사정동 산1-1 임야 경매

• 사건번호: 2023타경115492
• 주소: 대전광역시 중구 사정동 산1-1
• 감정가: 429,951,590원
• 최저가: 147,473,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

대전지방법원 경매5계 2023타경115492 | 소재지: 대전광역시 중구 사정동 산1-1 | 감정가: 429,951,590원 | 최저가: 147,473,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2023타경115492 (1)이며, 소재지는 대전광역시 중구 사정동 산1-1입니다.

토지 용도는 임야이며, 매각대상은 토지일부 지분 매각 건입니다.

감정가는 429,951,590원입니다.

토지 전체 면적은 139,102.00㎡ (약 42,084.76평)이며, 매각되는 지분은 2528874.36 지분비율(기준 수치)입니다.

건물은 없으며(0.00㎡), 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 경매 특이사항

본 경매 물건은 '지분 매각'이라는 가장 큰 특징을 가지고 있습니다.

또한 '공유자 우선매수신고'가 가능한 물건으로, 일반 입찰자에게는 추가적인 경쟁 요인이 됩니다. 다만, 공유자 우선매수권은 1회로 제한됩니다.

법정지상권 성립 여지가 있는 '분묘기지권'이 특이사항으로 보고되었으므로, 낙찰 후 분묘에 대한 처리 방안을 신중하게 마련해야 하는 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 대전광역시 중구 사정동 소재 '사정공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림과 휴게공간, 체육시설 등으로 형성된 "보문산도시자연공원" 구역 내에 있습니다.

자연림 상태가 잘 보존되어 있어 도심 속 힐링 공간으로서의 가치가 높으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 사정골 식물원, 숲속 자연 놀이터, 인라인스케이트장 등 가족 단위의 여가 시설이 조성되어 있는 공원지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 형태

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 도보권인 사정공원 내에 시내버스가 운행되고 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.

토지는 북 햐향의 급경사 및 완경사지 상태의 부정형 임야로서 현재는 자연림 상태로 이용 중입니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황으로는 본건 또는 인근지에 등산로와 둘레길이 조성되어 있어 이를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 제OOOOOOOOO입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각대상이 '토지 지분'이며, '분묘기지권'이 설정되어 있을 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다.

제시 외 물건은 없으며, 공부와의 차이점도 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 크게 세 가지입니다.

첫째, 지분 매각의 리스크입니다. 낙찰자가 해당 토지의 전체를 소유하는 것이 아니므로, 공유자들과의 협의(공유물 분할 청구 소송 등)를 통해 최종 소유권 정리를 완료해야 합니다.

둘째, 공유자 우선매수권 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. 다만 1회로 제한된다는 점은 변수가 될 수 있습니다.

셋째, 분묘기지권 리스크입니다. 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립된다면, 분묘의 철거나 이장을 요구하기 어렵거나 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권, 생활 정보 및 공법적 제한

4.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 공원 지역 내 임야이므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 '사정공원'과 '보문산'을 이용하는 시민들을 위한 휴식 및 여가 공간으로서 기능하고 있습니다.

인근에 사정골 식물원, 숲속 놀이터, 인라인스케이트장 등이 있어 레저 및 휴양 측면의 생활 인프라는 양호한 편입니다.

4.2. 토지이용계획 및 공법적 제한

본 토지는 자연녹지지역, 도시자연공원구역(2020-07-01)(보문산도시자연공원구역), 근린공원(2021-05-06)(사정근린공원)(저촉)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어, 법적으로 건축 및 개발 행위가 매우 엄격하게 제한됩니다.

이는 현 상태(자연림)를 유지해야 하는 제약이 크다는 것을 의미합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 공원인 보문산도시자연공원 내에 위치한 대규모 임야 지분입니다. 토지의 형태나 공법적 제한(맹지, 공원구역, 공익용산지)으로 인해 단기적인 개발이나 용도 변경은 불가능에 가깝습니다.

따라서 본건은 일반적인 투자 방식보다는 '지분' 및 '분묘기지권' 등 권리 관계의 복잡성을 해결하고, 장기적으로 공원 내 토지로서의 보존 가치 또는 향후 공익 목적 수용 시 보상에 대한 기대를 보고 접근해야 하는 난이도가 높은 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

첫째, 지분 투자: 공유자를 대상으로 한 재매각 또는 공유물 분할을 통한 단독 소유권 확보를 목표로 하는 전략적 투자가 필요합니다.

둘째, 공원 내 토지 가치: 토지가 보문산도시자연공원 내에 위치하므로, 장기적으로는 공익 목적에 의한 수용(보상) 가능성을 염두에 둔 투자입니다.

셋째, 협상력 확보: 지분권 확보를 통해 공유자들과의 협상력을 높일 수 있는 투자자에게 적합합니다. 다만, 분묘기지권으로 인한 협상 난이도가 높으므로 주의가 필요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계