나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532782 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532782 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 1층131호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경532782
• 주소: 인천광역시 미추홀구 방축로 312, 1층131호 (주안동,주안제이타워2차지식산업센터)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매21계 2024타경532782 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 방축로 312, 1층131호 (주안동,주안제이타워2차지식산업센터) | 감정가: 424,000,000원 | 최저가: 145,432,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서: 인천 미추홀구 주안동 근린생활시설 (지식산업센터 내)

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경532782 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 1층131호

용도: 근린생활시설

감정가: 424,000,000원

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

건물면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (감정가 기준 건물 전용면적 약 16.88평, 토지 지분 약 4.31평)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: (OOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 입지 및 환경 분석

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철2호선 "주안국가산업단지역" 서측 인근에 위치하며, 도보로 역 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변 환경은 대규모 지식산업센터, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 공업지대입니다. 주요 고객층은 해당 산업단지 내 종사자들로 구성되는 '인하우스' 상권의 특성을 가집니다.

교통상황은 인근에 지하철역과 버스 정류장이 모두 소재하고 있으며, 북측 광대로와 동측 중로의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 물류 이동에 있어 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 농OOOOOOOOO 등의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지/건물이 일괄매각되어 매수인이 건축물과 토지 지분을 함께 취득하게 됩니다.

제시된 정보만으로는 인수해야 할 권리(대항력 있는 임차인 등)가 명확하게 기재되어 있지 않으므로, 매각물건명세서를 통한 최종적인 인수 권리 여부 확인은 필수입니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 별도 기재가 없다는 점은 긍정적입니다. 상세 임대내역이 미상이므로, 명도(건물 인도) 과정에서의 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 건물 개요 및 이용상태

본 건물은 기타철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

외벽은 복합판넬 등으로 마감되어 지식산업센터 특유의 깔끔하고 현대적인 외관을 갖추고 있습니다. 승강기설비, 화재탐지 및 스프링쿨러, 소화전설비 등 기본적인 위생 및 안전 설비가 잘 갖추어져 있어 이용에 무리가 없습니다.

현재 근린생활시설(상가)로 이용 중이며, 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

1.5. 상권 분석 및 수요

본 건은 지식산업센터(아파트형 공장) 내부의 1층 상가로, 외부 유동인구보다는 건물 내 입주 기업 종사자들을 주 고객으로 하는 '직장인 상권'입니다.

주요 상권 수요는 커피숍, 구내 식당(가능 시), 편의점, 문구점, 간단한 서비스업 등 기업 활동 지원 시설이 주를 이룹니다. 주안국가산업단지라는 대규모 배후 수요를 확보하고 있으나, 지식산업센터 내 경쟁 상가 수 및 업종 독점 여부가 수익률의 핵심 변수가 될 것입니다.

1.6. 생활 정보 및 제한사항

본 토지는 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어, 상업시설보다는 공업 및 산업 집적 활동에 중점을 둔 지역임을 반영합니다. 특히, 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 개발 및 규제에 있어 일정 부분 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 인천지하철2호선 역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광대로와 중로에 접해 물류 이동이 편리합니다. 주위에 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설은 일반 주거 지역 대비 부족할 수 있으나, 산업단지 내 필요한 편의 시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않으나, 공업지역 특성상 주거 편의성이 높은 지역은 아닙니다.

1.7. 잠재적 리스크

최고의 입지:

1. 임대 내역 미상: 현재의 정확한 임차인 현황 및 보증금 내역이 명확하지 않아, 명도 협상 과정에서의 변수와 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

2. 공업지역 상권의 한계: 상권의 활성화가 산업단지 입주율 및 경기 변동에 직접적인 영향을 받으며, 일반 주거 상권과 달리 급격한 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

3. 용도 및 규제: 일반공업지역, 국가산업단지 등의 규제에 따라 입점 가능한 업종에 제약이 있을 수 있으며, 이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 지하철 역세권에 위치한 대규모 지식산업센터 내 1층 상가로, 위치적 안정성이 매우 높습니다. 건물 또한 비교적 신축급의 우수한 시설을 갖추고 있습니다.

투자 포인트:

1. 탁월한 접근성: 인천지하철2호선 '주안국가산업단지역' 도보 접근 가능 및 광대로 인접으로 안정적인 물류 및 인력 수급 환경을 제공합니다.

2. 고정 배후 수요: 지식산업센터 내 입주 기업 종사자라는 명확하고 안정적인 고정 배후 수요를 확보하고 있어 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

3. 1층 상가의 희소성: 1층에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나, 필수 근린생활시설 업종 유치에 유리합니다.

추가 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하고, 상권 분석을 통해 해당 상가에 적합한 업종(예: 무인 편의점, 전문 식당, 금융 서비스 등)을 설정하여 입찰가격을 산정한다면, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계