나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92230 [1] 경기도 연천군 전곡읍 594-2 양원리 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92230 [1] 경기도 연천군 전곡읍 594-2 양원리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2024타경92230 | 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 양원로46번길 13-54 | 감정가: 75,026,700원 | 최저가: 12,609,737원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 지분 매각 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92230 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 594-2 양원리

용도: 단독주택

감정가: 75,026,700원

토지면적: 337.00㎡ (약 101.94평)

건물면적: 99.10㎡ (약 29.98평)

제시외면적: 건물 14.60㎡ 별도 (일괄매각에 포함)

토지 지분율: 25275 분의 지분 (전체 지분 중 일부 매각)

건물 지분율: 7432.499999999999 분의 지분 (전체 지분 중 일부 매각)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 지분 매각 (지분매각)

1.2. 특이사항 및 매각 조건

본건은 토지와 건물의 '지분'만을 매각하는 건으로, 낙찰자는 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 기존 소유자와 공동 소유(공유) 관계를 형성하게 됩니다.

매각은 '일괄매각' 조건이며, 건물 제시외 면적 14.60㎡(부합물 및 종물 포함) 또한 매각 대상에 포함됩니다.

소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자 유OOOOOOOOOO의 강제경매 신청 사건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 연천군 전곡읍 양원리 "양원리보건진료소" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 축사, 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 외곽의 모습을 보입니다.

교통은 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다. 특히, 본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 '비포장 도로'에 접하고 있어 접근성이 떨어집니다.

2.2. 지역/용도 분석

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 '계획관리지역'으로, 농림지역이나 보전관리지역 대비 건축 및 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 성장관리계획구역(산업유도형) 및 임진강유역 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 잠재적 혐오시설 및 환경 리스크

감정평가서에 주위 환경으로 '축사'가 혼재한다고 명시되어 있습니다. 축사 인접 여부는 환경(냄새, 소음 등)에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 혐오시설 리스크입니다. 현장 조사 시 축사의 정확한 거리 및 규모를 파악하여 투자 결정에 반영해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본건은 채무자 김OO의 재산에 대해 채권자 유OOOOOOOOOO가 신청한 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 기본적인 권리 관계는 복잡하지 않습니다.

3.2. 지분 매각의 분석 (가장 중요)

매각 대상이 '지분'이므로, 낙찰자는 해당 부동산의 공유자가 됩니다. 낙찰 이후 기존 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 권리 분석 이슈입니다.

기대 효과: 지분 매각은 통상적으로 전체 매각 대비 유찰이 많이 되어 낮은 가격에 시작하는 경우가 많아, 낙찰 후 공유물 분할 청구 소송 또는 공유 지분 매수를 통해 전체 소유권을 확보할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

리스크: 공유물 분할 소송 기간 및 비용 발생, 기존 공유자가 지분 매수를 거부하거나 협의에 비협조적일 경우 출구 전략 마련에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 건물 및 설비 현황

건물은 조적조 슬래브지붕의 지하 1층 및 지상 1층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 등으로 되어 있습니다.

설비 내역으로는 전기, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비를 갖추고 있어 주거에는 문제가 없습니다. 건물의 이용 상태 및 내부 구조는 감정평가서에 첨부된 도면을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내에 위치한 단독주택으로 토지 면적(약 102평)도 적당하나, **지분 매각**이라는 중대한 권리 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주위 환경에 축사 등이 혼재하고, 비포장 도로에 접하는 등 입지 환경이 다소 불리합니다. 따라서 일반 실수요자보다는 **지분 물건 처리 경험이 있는 전문 투자자**에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

지분 투자 기회: 지분 물건의 특성상 낮은 가격에 낙찰받아 공유물 분할을 통해 시세 대비 높은 수익을 추구할 수 있습니다.

용도지역의 활용성: 계획관리지역은 향후 개발 또는 재건축 시 유리한 조건을 제공합니다.

비교적 명확한 권리 관계: 등기부상 복잡한 임차인이나 선순위 권리가 없는 것으로 보이며(별도 확인 필요), 오로지 공유 지분 정리만이 관건입니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 분석

본건은 주거, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하여 사실상 배후 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치보다는 순수한 주거 및 전원생활 용도로 접근해야 합니다.

6.2. 생활 편의 시설

생활 편의 시설은 인근의 "양원리보건진료소" 정도를 제외하고는 부족하며, 전곡 시내까지는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 불편하므로 자가용이 필수적입니다. 전원생활이나 주말농장(세컨하우스)의 개념으로 접근하는 것이 적절해 보입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계