나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70244 [1] 경기도 동두천시 생연동 788-79 에이동 지하층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70244 [1] 경기도 동두천시 생연동 788-79 에이동 지하층101호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매1계 2025타경70244 | 소재지: 경기도 동두천시 강변로 316-3, 에이동 지하층101호 | 감정가: 43,000,000원 | 최저가: 7,227,010원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70244 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 788-79 에이동 지하층101호

용도: 다세대주택 (지하층)

감정가: 43,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 남OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

건물면적 (전용면적): 53.34㎡ (약 16.14평)

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 중 지하층 101호

사용승인일: 1989.10.28. (약 36년 경과된 노후 건물)

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실겸방, 주방, 욕실/화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등)

특이사항: 지하층 호수, 주거환경개선지구

1.3. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "사동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 구도심 주거지역임. 인근에 학교, 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있으나, 건물 연식(1989년)이 오래되었고 지하층이라는 점, 그리고 2미터 폭의 포장도로에 접하나 차량 진입은 다소 어렵다는 점은 진입로 및 거주 환경에 있어 단점으로 작용할 수 있음.

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리 관계 분석

본 매각은 토지/건물일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물 전부를 취득하게 되므로, 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 판단됨. 경매구분은 부동산강제경매이며, 매각물건명세서 확인 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 기대할 수 있음.

2.2. 임대차 및 점유 관계 리스크

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 표기되어 있으며, '거주자 부재'로 인해 내부 이용상태가 탐문조사로 표기되었음. 실제 점유자가 미상인 경우, 낙찰 후 인도명령 또는 명도소송 진행 시 점유자의 신원을 파악하고 강제집행 절차를 이행해야 하는 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있음. 명확한 인도/명도 계획 수립이 필수적임.

2.3. 행정상 제한 및 특이사항 (잠재적 리스크)

본건은 '제2종일반주거지역'에 속하나, 가장 중요한 특이사항은 '주거환경개선지구'라는 점임.

생연동 일대는 과거 생연1-1지구 주거환경개선사업(현지개량 방식)이 추진되었던 지역이 포함될 수 있으며, 주거환경개선지구는 노후불량주택이 밀집한 지역에 주거환경을 개선하기 위해 지정됨 . 이는 향후 재개발/재건축과는 다른 현지개량 방식이 주로 적용되거나, 혹은 지자체 계획에 따라 추가적인 개발 방식이 결정될 수 있다는 투자 기회와 함께, 현재 시점에서는 노후 주택이 밀집한 지역이라는 것을 의미함.

또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육시설(사동초등학교) 경계로부터 200m 이내에 위치하며, 이에 따라 일부 시설(유해시설)의 설치에 제한을 받을 수 있음.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 생활 편의 시설 및 교통 상황

학교: 사동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 편리한 입지임.

교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 그러나 차량 진입이 다소 어렵고, 동두천시의 주요 교통 결절점인 중앙로, 동두천중앙역까지는 도보 이동이 필요함.

상권: 주택가 인근으로 소규모 공동주택 및 생활편익시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있음. 동두천시 법정동 중 하나인 생연동은 동두천시의 중심지 중 하나로 볼 수 있음 .

혐오시설: 인근 지역의 특성상 현재 확인되는 명확한 대형 혐오시설은 없으나, 노후된 구도심 주택가라는 점을 감안해야 함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견 (CONSULTANT VIEW)

본건은 감정가 43,000,000원으로 설정된 1989년식 다세대주택의 지하층 물건임. 건물면적(53.34㎡)이 비교적 넓고 초등학교 인접성 및 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 지하층이라는 구조적 한계와 차량 진입의 어려움(2m 도로) 및 36년 된 노후 건물이라는 점이 가치 하락 요인임. '주거환경개선지구' 지정은 현지개량 방식의 환경 개선을 기대할 수는 있으나, 단기적인 대규모 개발 이익을 기대하기는 어려움. 투자 목적으로는 소액 투자가 가능하다는 장점과 더불어, 명도 리스크 및 향후 매도 시 지하층이라는 점으로 인한 환금성 제약을 고려해야 함.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 4,300만 원으로 소액으로 접근 가능한 물건임.

현지개량 기대: '주거환경개선지구'에 해당되어 기반 시설 개선 등 주거 환경 개선의 잠재적 수혜를 기대할 수 있음 .

실수요: 전용면적 약 16평대로 구성되어 소규모 가구의 실거주 수요는 존재함.

4.3. 투자 전략 (권장사항)

입찰 전 현장 조사: 지하층의 상태 (습기, 채광, 침수 이력 등), 주변 환경의 노후 정도, 그리고 실제로 점유자가 부재하는지 여부를 반드시 탐문 조사해야 함.

낙찰 후 명도 계획: 임대차 관계 미상 및 거주자 부재 상태이므로, 잔금 납부 후 즉시 인도명령 신청 및 집행 절차를 고려해야 함.

주거환경개선지구 확인: 동두천시청을 통해 본 소재지의 구체적인 주거환경개선사업 진행 상황(계획 여부, 방식 등)을 반드시 확인하고 장기적 투자 가치를 판단해야 함.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계