나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경104475 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 848-23 동산골드하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경104475 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 848-23 동산골드하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2023타경104475 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로33길 4, 제5층 제502호 (시흥동, 동산골드하우스) | 감정가: 319,500,000원 | 최저가: 130,867,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2023타경104475 (1) 다세대주택

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경104475 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 848-23 동산골드하우스 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 5층)

감정가: 319,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

면적 정보:

토지면적: 38.50㎡ (약 11.64평)

건물면적: 97.28㎡ (약 29.42평)

제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

총 사용 면적: 111.28㎡ (약 33.66평)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 기타 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석 및 특이사항

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자, 소유자, 채권자가 김OO으로 동일인인 것으로 확인됩니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

특이사항으로는 중복사건으로 진행 중이며, 가장 중요한 주의사항은 집합건축물대장 상 **위반건축물 표기(14㎡ 무단 증축)**가 있다는 점입니다. 이는 제시외 건물 14.00㎡가 무단으로 증축되었음을 의미하며, 이행강제금 부과 가능성과 대출 제한 등 중대한 리스크 요인으로 작용합니다.

임대차 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 유무에 따른 변수가 존재할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주위에 근린상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(식당, 마트, 소매점 등)은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

학군으로는 시흥초등학교가 인근에 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 세대에 긍정적인 요소입니다.

건물 내부에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

*참고사항: 외부 지도서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 제한적이며, 보고서 작성 시점의 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확정할 수 없습니다. 현장 조사를 통한 추가 확인이 필수적입니다.*

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 **제시외 건물(14.00㎡)의 무단 증축 및 위반 건축물 표기**입니다. 이로 인해 다음과 같은 문제 발생 가능성이 있습니다.

1) 정기적인 이행강제금 부과.

2) 주택 담보대출 제한 또는 낮은 대출 한도.

3) 매도 시 매수자 확보 난이도 증가.

그 외, 임대차 관계가 미상으로 낙찰 후 명도 저항이 발생할 경우 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 서울 금천구 시흥동 내 시흥초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 건물 면적(제시외 포함 111.28㎡, 약 33.66평)을 갖추고 있어 실거주 가치가 있습니다. 그러나 위반 건축물(14㎡ 무단 증축)이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이행강제금 부담액, 대출 제한 가능성, 그리고 향후 철거 또는 양성화 가능성 등을 면밀히 검토하여, 리스크 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 전략이 요구됩니다.

투자 포인트:

1) **넓은 실사용 면적:** 제시외 면적을 포함하여 아파트 중형 평형대에 준하는 실사용 면적을 확보하고 있어 공간 활용성이 높습니다.

2) **교통 및 학군:** 시흥초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 주거 환경이 양호합니다.

3) **가격 메리트:** 위반 건축물 리스크로 인해 경쟁률 하락 및 유찰 가능성이 있어, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계