나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122296 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122296 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경122296 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제101동 제3층 제303호 (화곡동, 더숨153) | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 156,672,000원 | 용도: 다세대주택

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(Drafting the complete report now.)1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경122296 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1169 소재 '더숨153' 제101동 제3층 제303호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 306,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $17.10\text{m}^2$ (약 5.17평)이며, 건물면적(전용)은 $20.19\text{m}^2$ (약 6.11평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 제3층에 위치하며, 2021년 7월 15일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

이용상태는 도시형생활주택(침실1, 거실겸 주방, 욕실, 발코니1, 현관 등)으로 구성된 1.5룸 형태이며, 도시가스에 의한 개별난방설비와 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 여건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역 등이 소재하여 대중 교통 이용에 불편함이 없습니다. (인근 거주자 후기에 따르면 화곡역, 까치산역 도보 이용 가능성이 언급됩니다.)

2.2. 주변 환경 및 상권

본건은 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중인 완경사지대 내 토지에 위치하며, 북동측 약 6m, 남동측 및 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

주변에는 편의점 등 근린생활시설이 가까우며, 까치산근린공원 및 까치산재래시장 등도 인근에 소재하여 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 생활 정보 및 편의시설

교육 시설: 화일초등학교, 화원중학교, 한광고등학교 등이 인접하여 학군이 형성되어 있습니다.

공원 시설: 까치산근린공원과 연결통로가 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

혐오 시설: 주변 환경을 검색한 결과, 특별히 언급되는 대형 혐오시설은 확인되지 않아 주거 만족도에 미치는 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크 검토

3.1. 권리 관계 분석

본 경매는 부동산강제경매이며 소유자 송OO, 채무자 송OO, 채권자 한OOOOOOO로 확인됩니다.

말소기준권리(최선순위 설정)를 확인하여 인수되는 권리가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인이 대항력(혹은 그를 승계한 한국주택금융공사)을 갖고 있더라도 매각 시 대항력을 포기하는 조건으로 진행된다는 의미로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험을 상당 부분 제거하여 명도 리스크를 줄일 수 있는 호재로 작용할 수 있습니다.

다만, 입찰 전 조건 이행 여부 및 최종 포기 확약서 등의 제출 여부를 법원 기록을 통해 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 배당 요구 여부 등은 현장 조사 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 투자 포인트

신축급 주택: 2021년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며 도시형생활주택의 최신 트렌드를 반영한 구조입니다.

교통 및 생활 편의성: 5호선 화곡역 등 대중교통 이용이 용이하며, 재래시장, 공원 등이 인접하여 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

명도 리스크 감소: 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 조건 매각이므로, 이 조건이 완벽하게 충족된다면 낙찰자의 보증금 인수 부담 및 명도 리스크가 크게 줄어들어 안전한 입찰이 가능해집니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신축급 소형 주택으로, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰될 경우 소액 투자 및 실거주를 고려하는 수요 모두에게 매력적인 물건입니다.

다만, '대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있으므로, 해당 조건의 법적 효력 및 실제 이행 여부를 입찰 전 철저히 확인하고, 입찰 후 명도 진행 시 발생 가능한 변수를 최소화하는 전략이 필요합니다.

소형 주택의 경우 환금성이 좋고, 특히 신축급은 전월세 수요가 꾸준하므로, 임대수익 목적으로도 긍정적인 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계