나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139355 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제702호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139355 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제702호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2024타경139355 | 소재지: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30, 제7층 제702호 (신월동, 에스케이이빌리지) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 104,038,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139355 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제702호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 중 7층 (사용승인일: 2018.06.26)

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.02㎡ (약 4.54평)

건물면적 (전용): 31.76㎡ (약 9.61평)

건물 지분율: 3176

제시외/기타 면적: 0.00㎡

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신화중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 화곡역이 다소 원거리에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 개발 호재 및 지역 특성

신월동 지역은 고도제한 및 항공기 소음 문제로 인해 인근 목동에 비해 상대적으로 개발이 더딘 지역으로 평가되어 왔으나, 최근 양천구의 균형발전 정책에 따라 신월시영아파트 재건축, 신월7동 공공/민간 재개발, 신월1/3동 모아타운 등 다양한 도시정비사업이 탄력을 받고 있습니다. 또한, 서부트럭터미널 도시첨단물류단지 개발 및 대장홍대선 개발 착공 등 교통 인프라 개선 기대감도 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유자가 채무자인 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다. (정확한 권리관계는 별도 등기부등본 확인 필수)

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 조사되었으며, 명도 시 임차인 유무 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 교육 및 생활 편의 시설

주변에 신화중학교가 인접해 있으며, 신월평생학습센터, 신월문화예술센터, 넓은들미래교육센터 등 교육 및 문화 인프라가 최근 확충되고 있어 생활 편의성이 향상되고 있는 추세입니다.

4.2. 인접 도로

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 위반 건축물 리스크

본건은 집합건축물대장 상 **위반 건축물**로 명시되어 있습니다. 구체적으로 2020.11.17.자 문서에 의거 **6㎡ 무단 증축** 사항이 표기되어 있습니다. 무단 증축 부분에 대한 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 명령 이행의무가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 지자체를 통해 면밀한 확인이 필수입니다.

5.2. 환경적 리스크 (항공기 소음)

신월동 지역은 김포공항과 인접하여 항공기 소음 피해가 집중된 곳이며, 이로 인해 지역 개발이 제한되었던 과거력이 있습니다. 현재 양천구는 재산세 감면 및 공항소음대책 종합지원센터 운영 등 피해 지원 사업을 추진하고 있으나, 소음 문제는 실거주 만족도에 영향을 미치는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 토지이용규제

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 지목이 도로인 경우 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26 지정)에 해당됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 9.61평의 실속형 주거 공간입니다. 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 최근 신월동 일대의 개발(재개발/모아타운 등) 기대감이 형성되고 있는 지역입니다. 다만, **위반 건축물(6㎡ 무단 증축)** 이라는 명확한 리스크가 존재하며, **항공기 소음**이라는 환경적 제약도 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

신월동 지역 균형 발전 정책 및 도시정비사업(모아타운, 재개발 등)의 진행 상황을 고려할 때, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 위반 건축물에 대한 처리 방안 및 비용(이행강제금 및 원상복구비)을 정확히 산정하여 감정가 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

7. 컨설팅 제언

입찰 전 반드시 집합건축물대장의 위반 건축물 표기에 대한 양천구청의 구체적인 이행강제금 부과 이력 및 원상복구 의무 사항을 확인해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 7층에 위치한 본 건물의 실제 소음 노출 정도와 채광/조망 등을 면밀히 파악하여 주거 만족도를 점검하시길 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계