나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140874 [1] 서울특별시 구로구 구로동 112-43 삼성드림빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140874 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 112-43 삼성드림빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.0평)

토지지분: 16.53㎡ (약 5.0평)

건물면적: 27.99㎡ (약 8.5평)

전용면적 (JSON 기준): 36.84㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 정비구역<도시 및 주거환경정비법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 최 (CUIMEILING)

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-13

* 확정일자: 2019-12-10

* 대항력: 있음

* 분석: 본 임차인은 보증금 2억 5천 4백만원을 가지고 있으며, 전입일자(2020.01.13)가 말소기준권리(2021.12.02)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 본건의 채권자(최OOOOOOOOOOOOOOO)가 임차인 최미령과 동일인으로 추정되며, 해당 채권액 2억 5천 4백만원 또한 임차인의 보증금액과 일치합니다. 이에 따라 경매 절차를 통해 채권(임차보증금) 회수가 이루어질 것으로 예상되며, 매수인이 임차인의 보증금을 인수하는 상황은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 일치함)

* 임차인: JINYINGZI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 분석: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금도 없어 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 압류 (광명세무서장, 2021-12-02)

* 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권자 최미령의 강제경매 개시 결정(2024타경140874) 또한 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 보고서 상으로는 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주위는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 건물 자체적으로는 공동주택(다세대주택) 용도 외에 제1종근린생활시설(소매점) 용도로도 이용 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다. 신구로초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 주거 및 소규모 상업 기능이 공존하는 지역으로, 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

* 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리

* 차량 진출입 용이

주변 편의시설:

* 신구로초등학교 북서측 인근 위치

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택 거래 사례가 존재합니다.

* 삼성드림빌 (2023년 건축) 5층, 전용면적 36.84㎡ (약 11.1평) 건이 2026년 3월 5일 34,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(삼성드림빌, 2019년 건축, 전용 36.84㎡ 추정)의 감정가는 254,000,000원이지만, 최근 동일 건물(삼성드림빌)의 거래 사례(34,000만원)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 상기 권리분석에서 상세히 기술하였으나, 최미령 임차인이 대항력이 있으나 경매 채권자와 동일인으로 추정되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이 부분에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

교육환경보호구역: 초등학교 인근으로 교육환경 보호구역에 해당하며, 관련 법규에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다. (신고/확인 필요)

공항시설법 관련 제한: 장애물제한표면구역에 해당되어 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 다세대주택으로, 신구로초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 대비 적절한 감정가를 형성하고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 채권자와 동일인으로 추정되어 매수인이 보증금을 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다. 다만, 공항시설법 및 교육환경보호구역 등 일부 개발 제한 사항은 추후 건축이나 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2019년 준공)

대항력 있는 임차인이 경매 채권자와 동일인으로 추정되어 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

유사 건물 거래 사례 대비 감정가 메리트 가능성

구로구 내의 주거지로서의 안정적인 수요 기대

제1종근린생활시설(소매점) 용도 병행 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원입니다.

유사 건물(삼성드림빌)의 최근 거래가는 340,000,000원 (전용 36.84㎡, 5층)으로, 이를 고려할 때 본건의 실질 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 최미령의 보증금(254,000,000원)이 경매를 신청한 채권액과 동일하며, 경매를 통해 회수될 가능성이 높아 매수인이 이를 인수할 위험은 없다고 판단됩니다. (인수 보증금 0원)

따라서, 매수인의 총 투입 비용은 입찰가로 결정될 것입니다.

잠재적 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 소폭 상승한 가격이나 유사 거래 사례의 할인율을 적용한 가격대를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

이 가격대는 감정가를 약간 상회하며, 시장 가치와의 차이를 고려한 합리적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.