나이스옥션 법원경매 수원 2023타경12349 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1068-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2023.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 석현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 다가구주택, 주거나지, 공원 등으로 형성되어 있는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 중부대로 등 간선도로와의
접근성 등으로 볼 때 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지이고 다가구주택 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8m의 도로, 북측으로 폭 약 6m의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)접합, 소로
3류(폭 8m 미만)(특수도로)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 건물감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

2016년 1월 27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로,
외 벽: 변색벽돌마감, 외장석재마감
내벽,천장: 벽지마감 등
바 닥 : 마루깔기 등
창 호: 샷시 이중창호

이용상태

다가구주택
1층: 필로티 주차장, 계단실
2층: 다가구주택(2가구)- 가구당 방3, 거실, 주방, 욕실
3층: 다가구주택(2가구)- 가구당 방3, 거실, 주방, 욕실
4층: 다가구주택(2가구)- 가구당 방3, 거실, 주방, 욕실
옥탑층: 제시외 건물(주택(1가구)- 방2, 창고방2, 주방, 욕실)
※ 건축물현황도, 외부관찰, 탐문을 통해 조사한 내용으로 현황과 다를 수 있음.

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

일반건축물대장 상 2-4층의 용도는 각층 다가구주택(1가구)이나 현황 각층 다가구주택
(2가구)인 것으로 외부관찰 및 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥탑층 제시외 건물에 소유자 거주, 그 외는 임대 또는 공실인 것으로 탐문조사 되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(옥탑) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경12349 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1068-6

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,920,584,800원

* 토지면적: 423.30㎡ (약 128.05평)

* 건물면적: 421.20㎡ (약 127.41평)

* 제시외 건물 면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOO

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

* 사용승인일: 2016년 1월 27일

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(옥탑) 포함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 석현초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 다가구주택, 주거지, 공원 등으로 형성된 성숙된 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 중부대로 등 간선도로와의 접근성이 우수하여 제반 교통 상황이 무난합니다.

* 도로: 본건 토지는 서측으로 폭 약 8m의 도로, 북측으로 폭 약 6m의 보행자도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 (2015.04.30.)

* 매각으로 모든 근저당, 근저당권, 임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 고 (보증금 170,000,000원, 전입 2020.04.21, 배당 2023.12.22, 대항력 없음)

* 국 (보증금 200,000,000원, 전입 2024.01.29, 배당 2024.02.02, 대항력 없음)

* 김 (보증금 280,000,000원, 전입 2021.12.21, 확정 2021.12.21, 배당 2024.01.03, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 전입 2020.04.21, 대항력 없음)

* 민 (보증금 200,000,000원, 전입 2021.03.02, 확정 2021.03.02, 배당 2024.01.22, 대항력 없음)

* 정 (보증금 0원, 전입 2022.07.01, 대항력 없음)

* 채 (보증금 250,000,000원, 전입 2021.02.16, 확정 2022.05.23, 배당 2024.01.09, 대항력 없음)

* 채 (보증금 220,000,000원, 전입 2021.02.16, 확정 2021.02.16, 배당 2024.02.13, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인 중 김 님과 정 님은 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 임대차 관계가 존재하고 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, '대항력 없음'으로 명시된 임차인들이라도 배당 신고 일자 이전에 대항력 요건을 갖추고 배당을 받지 못한 경우 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 성숙된 주거 지역입니다.

* 주변에 석현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업 시설이나 유흥 시설 등이 밀집한 지역이 아닌, 순수 주거 지역으로 파악됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성 또한 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 석현초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의 시설: 주변 주택가를 중심으로 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능합니다.

* 교통: 중부대로 등 주요 간선도로 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 일반건축물대장 상 2-4층의 용도는 각 1가구이나, 현황은 각 2가구로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물대장 정정이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 옥탑층에 제시외 건물(주택 1가구)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 임차인 관련: 다수의 임차인이 거주 중이며, 보증금이 미상이거나 '대항력 없음'으로 표기된 임차인들의 실제 권리 관계 및 배당 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)이며 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(옥탑)도 포함됩니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되나, 임차인 중 보증금 미상 또는 배당받지 못한 임차인이 있을 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물대장과의 차이점이 존재하므로 이에 대한 추가 확인 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

* 전반적으로 투자가치가 있는 물건으로 판단되나, 세부적인 권리관계, 명도 절차, 건물 현황 등에 대한 면밀한 사전 조사 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 관리 상태가 양호할 경우 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 입지: 주거 선호 지역에 위치하며, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석 및 명도가 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 관련 시장 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용, 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 일반적으로 다가구주택의 경우 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 본 물건은 감정가가 높으므로, 시세 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.