나이스옥션 법원경매 수원 2022타경76117 [1] 경기도 화성시 향남읍 방축리 246-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 "화원초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는
농경지대 및 임야 지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 불가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2014-12-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(화성시 공고 제2021-
1277호).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수 신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경76117 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 246-1

용도: 답

감정가: 5,115,000원

토지면적: 202.00㎡ (약 60.50평)

토지지분: 16.5034㎡ (약 4.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지 지분)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 "화원초등학교" 북동측 근거리에 위치함.

주위는 농경지대 및 임야 지대임.

본건은 차량 접근이 불가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 불편함.

인접 도로상태는 맹지임.

1.2. 권리분석

본 건은 토지 지분 매각 물건임.

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 07일 접수된 수원지방법원의 임의경매개시결정(갑15)임.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정임.

등기부상 '을1' 권리(2015-11-02 접수, 한재성, 근저당권 25,000,000원)는 말소기준권리보다 선순위이나, '말소: 인수'로 기재되어 있어 낙찰 시 인수될 수 있는지 여부에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요함.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 내 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치함.

인근에 "화원초등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성은 있으나, 전반적으로 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아님.

자연환경은 양호하나, 지역 자체의 상권 활성화 정도는 낮은 편임.

1.4. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 "화원초등학교"가 북동측 근거리에 위치함.

대중교통 이용은 버스 정류장과의 거리 및 접근성을 고려할 때 불편한 편임.

주변에 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본 건 토지는 인접 도로가 없어 차량 접근이 불가능하며, 토지 이용 및 건축에 있어 법적, 실질적인 제약이 따를 수 있음.

농지취득자격증명 필수: 본건은 '답'으로 이용 중인 농지이므로, 낙찰 후 해당 자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있음.

공유자 우선매수신고 제한: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 정해진 기일 내에 보증금을 제공하고 매수 신청 권리를 행사해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 다음 매각기일부터는 우선권이 없음.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있음. 또한, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 방향성에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리에 위치한 농지(답)의 지분 매각 물건임.

주변은 농경지 및 임야로 구성되어 있으며, "화원초등학교"가 인근에 위치함.

그러나 맹지로서 차량 접근이 불가능하고, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 공유자 우선매수 신고와 관련된 절차적 주의사항이 존재함.

토지이용계획상 용도 제한이 있을 수 있어, 투자 가치보다는 실사용 목적이나 특정 권리 관계 파악 후 접근해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

형식적 경매로 소유권 이전 등기 말소 등과 관련된 부담이 비교적 적을 수 있음.

만약 공유자 우선매수권을 행사하려는 의사가 있거나, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획에 따라 토지 이용 가치가 상승할 가능성이 있을 경우 고려해 볼 수 있음. (현재로서는 개발 가능성에 대한 구체적인 정보 부족)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 5,115,000원.

본 건은 토지 지분 매각이며, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수, 접근성 저하 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

또한, 공유자 우선매수 신고 여부 및 그 결과에 따라 실질적인 입찰가 산정에 변동이 있을 수 있음.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가 산정 시에는 물건의 현 상태와 리스크 요인을 충분히 반영해야 함.

본 건의 경우, 맹지라는 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 감정가의 50%~70% 수준보다는 낮은 범위에서, 현장 답사 및 법률 전문가 상담 후 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

대략 300만원 ~ 400만원 수준에서 신중한 고려가 필요하며, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.