나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8270 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 725-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 '덕수초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근일대는 농경지, 임야, 숙박시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2) 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하고 북측 인근에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 인근도로 대비 완경사지로서, '폐원' 상태임.

기호(2)는 부정형의 인접도로 대비 완경사지로서, '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 맹지이며 기호(2)를 경유하여 출입가능함.

기호(2) 서측으로 폭 약 13m 내외 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8270 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 725-1

용도: 전

감정가: 2,441,154,000 원

토지면적: 4148.00㎡ (약 1254.8평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필수

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 '덕수초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 농경지, 임야, 숙박시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형으로 인근 도로 대비 완경사지이며, 현재 '폐원' 상태입니다.

* 기호(2): 부정형으로 인접 도로 대비 완경사지이며, 현재 '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 맹지이며, 기호(2)를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 기호(2): 서측으로 폭 약 13m 내외 및 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부 제한)

* 경관보전지구 3등급 (2023-01-30)

* 생태계보전지구 5등급 (2023-01-30)

* 지하수자원보전 4등급 (2023-01-30)

* 건축계획심의대상구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을19 근저당권 (2021-09-03)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권이전 (강용수, 협의분할에 의한 상속, 1997-08-19)

* 을19: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2,100,000,000원, 2021-09-03) - 말소기준권리

* 을22: 지상권설정 (제주남원동부새마을금고, 2021-09-03) - 말소

* 갑7: 가압류 (부산치과의사신용협동조합, 1,000,000,000원, 2024-03-14) - 말소

* 을22-1: 22번지상권이전공동담보목록 (엠씨아이대부주식회사, 2024-07-24) - 말소

* 을19-2: 19번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사, 2,100,000,000원, 2024-07-24) - 말소

* 갑9: 임의경매 (엠씨아이대부, 2025-06-16) - 말소

* 갑10: 압류 (제주특별자치도, 2026-03-31) - 말소

총 등기부채권액: 3,100,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 토지 등기부 요약상 을22번 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 최종 입찰 전 등기부등본 및 법원 공고문을 통해 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 안덕면 사계리는 산방산, 송악산, 용머리해안 등 주요 관광지와 인접하여 관광객의 왕래가 잦은 지역입니다. 주변에는 농경지, 임야와 함께 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 관광과 지역 주민 생활 편의 시설이 공존하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통 및 접근성: 지방도 1132번과 인접하여 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 기호(1) 토지가 맹지이므로 기호(2) 토지를 통한 접근성에 의존해야 하는 점은 고려해야 합니다.

지역 개발 잠재력: 과거 농어업 중심에서 관광 및 휴양지로 부상하고 있으며, 케이블카 설치 구상, 용머리관광지 개발사업 등 지역 활성화를 위한 다양한 계획이 논의된 바 있습니다. 이러한 개발 사업은 향후 주변 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 덕수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의 시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 사계해변 인근에 작은 카페 등이 있어 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

관광 및 레저: 산방산, 용머리해안, 송악산, 형제섬 등 제주도의 대표적인 관광 명소가 지척에 있으며, 해양 체험(바릇잡이, 낚시 등)도 가능한 지역입니다.

혐오 시설: 조사 결과, 본건 토지 바로 인근에 위치한 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도 내 폐기물 소각시설 등 혐오 시설 유치 관련 지역 사회 내 논의는 존재하나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 의무: 본건은 농지(전)로서, 매수 시 반드시 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 이를 충족하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 사전에 해당 관청에 문의하여 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

맹지 및 접근성: 기호(1) 토지가 맹지이며 기호(2)를 통해서만 접근이 가능한 구조입니다. 이는 토지 활용 및 개발 시 제약 조건으로 작용할 수 있으며, 기호(2) 토지의 이용에 대한 권리 관계 확인이 필요합니다.

다양한 공법상 제한: 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 공법상 제한이 있어 토지 이용 및 건축 시 상당한 제약이 따릅니다. 이는 향후 개발 계획 수립에 있어 중요한 고려 사항입니다.

토지 현황: 기호(1) 토지는 '폐원' 상태, 기호(2) 토지는 '휴경' 상태로, 실제 활용을 위해서는 상당한 시간과 비용을 투입하여 토지를 정비하고 개발 계획을 수립해야 합니다.

권리 관계 확인 필요: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있으나, 등기부등본상으로는 말소된 것으로 확인됩니다. 최종 낙찰 및 잔금 납부 전, 법원의 공고 내용을 면밀히 확인하여 혹시 모를 권리 관계의 변동이나 누락 사항이 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리의 계획관리지역 내 농지로서, 주변의 수려한 자연경관과 주요 관광지와의 근접성이라는 강점을 지니고 있습니다. 또한, 다수의 채권이 말소되어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 기호(1) 토지가 맹지이며, 두 필지 모두 '폐원' 및 '휴경' 상태라는 점, 그리고 경관보전지구, 생태계보전지구 등 여러 공법상 제한이 존재한다는 점은 토지 활용에 있어 중요한 리스크 요소입니다. 특히 농지취득자격증명 제출은 필수 요건이므로, 이를 충족할 수 있는 매수자에게만 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

계획관리지역: 개발 잠재력이 높은 용도지역으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 토지 이용 계획 변경 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

제주 관광지 인접: 산방산, 용머리해안 등 유명 관광지 인근에 위치하여 관광객 유치를 위한 숙박, 상가 등 다양한 개발 사업의 잠재력을 가집니다.

지역 활성화 계획: 사계리 지역의 관광 산업 활성화를 위한 다양한 개발 구상 및 인프라 확충 노력이 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매 시세: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,441,154,000 원

인수 보증금: 0 원

본 물건의 잠재적 가치와 더불어 맹지, 폐원/휴경 상태, 다양한 공법상 제한 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,700,000,000 원 ~ 2,200,000,000 원 범위로 예상됩니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 개별적인 자금 계획 등에 따라 변동될 수 있는 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.