나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33029 [1] 광주광역시 남구 서동 49-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 서동 소재 ""광주대성초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는
단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 소폭의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2024-10-25)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상3층 건물로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅, 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33029 (1)

소재지: 광주광역시 남구 서동 49-3 (신주소: 거북언덕3길 4)

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 3층

건축일: 2004년 1월 29일 사용승인

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 756,743,500원

토지 면적: 242.00㎡ (약 73.2평)

건물 면적: 472.05㎡ (약 142.8평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사산 (등기부상 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

광주광역시 남구 서동 소재 "광주대성초등학교" 북측 인근에 위치.

주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근 가능.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

제반 교통 상황은 보통 수준.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지 형태: 사다리형

토지 이용: 주거용 부지로 이용 중.

인접 도로: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 소폭의 골목길에 접함.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역.

소로3류(폭 8m 미만)(접합).

상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 동명새마을금고의 근저당권.

경매개시결정은 2025년 6월 18일 주식회사산의 근저당권에 의해 접수됨 (사건번호 2025타경33029).

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 채무 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액: 704,000,000원 (동명새마을금고 근저당 204,000,000원 + 주식회사산 근저당 500,000,000원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 조 (조미라)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 25일

대항력: 없음

3.4. 인수 및 소멸 권리

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상).

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거지역으로, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

광주대성초등학교 인근으로 관련 상권 발달 가능성 있음.

4.2. 주거 환경 특성

단독주택 및 다가구주택이 혼재된 비교적 조용한 주택가 환경.

초등학교 인접으로 주거 환경은 양호한 편.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

광주대성초등학교가 인접하여 도보 통학 가능.

주변에 다수의 중학교, 고등학교 위치.

5.2. 편의 시설

인근 버스정류장을 통한 시내 접근 용이.

소규모 상점 및 편의시설은 도보권 내에 위치할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액은 704,000,000원으로, 감정가 대비 비교적 높은 편. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 명도 관련

현재 등재된 임차인 조 씨는 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

다만, 건축물대장상 '세대수 14개'로 기재되어 있으나 현재 확인된 임차인은 1명뿐이며, '임대관계 미상'으로 표기된 점을 감안할 때, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요함.

6.3. 기타

건축물이 2004년 준공되어 약 20년 경과하였으므로, 노후화에 따른 건물 유지보수 필요성을 검토해야 함.

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위 시 제한사항이 있을 수 있으니 관련 법규를 사전에 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 서동 지역의 다가구주택으로, 초등학교 인접 등 입지적 장점을 갖추고 있음.

다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건임.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 건물 연식 노후화 및 미확인 임차인 존재 가능성이라는 잠재적 리스크는 투자 결정 시 반드시 고려해야 함.

8. 투자 포인트

초등학교 인접으로 우수한 교육 환경을 제공하여 가족 단위 수요 기대.

다가구주택의 특성상 다수의 임차인을 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능.

권리 관계가 말소기준권리 이하로 정리되어 낙찰 후 소유권 이전이 용이함.

향후 주변 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 756,743,500원을 기준으로, 최근 법원 경매 통계, 유사 물건의 실거래가, 해당 지역 시세, 예상 임대 수익률, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 채무 총액(704,000,000원)과 경매 관련 부대 비용을 고려하여 수익성을 분석하는 것이 중요합니다. 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 잠재적 임차인 현황 등을 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향 및 목표 수익률에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.