나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21007 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 7 뜰안채아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 ""이리공업고등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는
연립주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 2층 201호로
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 도배등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관라 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

물건 비고

등기사항전부증명서 표제부(전유부분의 건물의 표시)에 '사용승인 받지않은 건물임'으로 기재되어 있으나 2010.9.20.자로 사용승인을 받았으며, 미납된 관리비 청구가 있음(2026. 6. 30.까지 납기 내 금액 5,861,780원)
아파트관리비의 체납으로 인한 일부가 인수될 수 있음(관리사무소 확인요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21007 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 남중동 7 뜰안채아파트 101동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

토지면적: 100.50㎡ (약 30.39평)

토지지분: 100.4972㎡ (약 30.39평)

건물면적: 93.96㎡ (약 28.42평)

건물지분: 93.9608㎡ (약 28.42평)

건축물대장상 전용면적: 93.96㎡ (약 28.42평)

건축물대장상 총괄표제부 최초 건축허가일: 2004년 03월 08일

건축물대장상 사용승인일: 2010년 09월 20일

총 세대수: 19세대

총 동수: 2동

총 주차대수: 28대

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.2. 아파트 정보

아파트명: 뜰안채아파트

동: 101동

층: 2층 (총 6층 중)

전용면적: 93.96㎡ (약 28.42평)

분양면적: 제공된 정보에서 명시적으로 확인되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 "이리공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 아파트 단지의 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변시설 및 혐오시설

주변에는 주거시설과 더불어 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 것으로 보입니다. 익산시 남중동 일대에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다. (1, 2, 3)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기사항전부증명서 상의 권리 분석 결과, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항)

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 유한회사지오건설 (2006.09.13)

* 소유권 이전: 유한회사이레 (2010.07.06)

* 소유권 이전: 최현호 (2014.12.23, 2013타경13113 임의경매로 인한 매각)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019.07.30, 134,400,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025.06.23, 111,872,475원, 본건 경매개시결정)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 연립주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주거지대입니다. 대규모 상업시설보다는 단지 인근의 근린생활시설을 중심으로 생활이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. (2, 4, 5)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 등, 내벽 - 벽지 도배 등

* 창호: 샷시창

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건 주변에 학교(이리공업고등학교 인근) 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미사용승인 건물 표기 및 해소

등기사항전부증명서 표제부에 '사용승인 받지 않은 건물임'으로 기재된 이력이 있으나, 2010년 9월 20일자로 사용승인이 완료되었음을 확인하였습니다. 이는 최초 등기상 기재 문제였으나 현재는 해소된 사항입니다.

6.2. 미납 관리비

2026년 6월 30일까지 납기 내 금액 5,861,780원의 미납 관리비가 청구되어 있습니다. 아파트 관리비의 체납으로 인한 일부가 인수될 수 있으므로, 반드시 관리사무소에 확인하여 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다. 이 금액은 낙찰가가 결정될 때 고려해야 할 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 남중동에 위치한 아파트로, 비교적 정비된 주거지역에 속해 있습니다. 교통 여건 및 주위 환경은 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 그러나 장기 미납 관리비의 인수 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 깨끗한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 주거 편의성: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 여건이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(181,000,000원)를 기준으로 하되, 잠재적 리스크인 미납 관리비(5,861,780원 이상)의 인수 가능성을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 해당 지역의 유사 아파트 실거래가 추이 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (2, 3, 4, 5, 6)

따라서, 예상 입찰가는 미납 관리비 예상 부담액과 보수적인 시장 가격을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 책정될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 관리사무소 상담을 통한 미납 관리비 확정이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.