나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21026 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 812 군산수송동제일오투그란데1단지 307동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은전북특별자치도 군산시 수송동 소재 ""푸른솔초등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 기능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 아파트(307동) 중 14층 1402호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비, 출입통제설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측 도로로 개설된 진출입로를 주로 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<812번지>
도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15M~20M)(접합)이고 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(새싹유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건 출입구에 관리비 독촉 및 단수안내 통지서 등이 붙어 있음.(사진 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 군산지원 2025타경21026 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 812 군산수송동제일오투그란데1단지 307동 14층1402호

물건 종류: 아파트

감정평가액: 196,000,000원

토지 면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물 면적: 68.97㎡ (약 20.86평)

전용 면적: 84.91㎡ (약 25.68평) (최근 매매/임대 정보 기준)

분양 면적: (제공된 정보에 명확히 명시되지 않음)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 준공 연도: 2008년

총 층수: 19층 (본건 14층)

아파트 명칭: 군산수송동 제일오투그란데1단지

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (김경희) - 보증금 250,000,000원

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동에 위치하며, "푸른솔초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 본 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로는 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 해당 도로를 통해 주로 출입합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 현재 소유권 관련 등기사항은 다음과 같습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 최근 소유권자는 고병열입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '을구 5번 주택임차권'으로, 채무자 김경희 씨가 2022년 4월 27일 전입 및 확정일자를 받은 임차인입니다. 이 임차권의 보증금은 250,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 표시되어 있습니다.

또한, 물건명세서 상 "을구 5번 주택임차권등기는 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

말소기준권리인 갑구 5번 강제경매 (주택도시보증공사)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

4. 상권분석

단지 주변으로는 아파트 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 푸른솔초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

아파트 명칭: 군산수송동 제일오투그란데1단지

주소: 전북특별자치도 군산시 수송동 812

관리사무소 연락처: 063-461-3770

사용승인일: 2008년 10월 31일

총 동수: 10동

총 세대수: 724세대

최고층: 20층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김경희 씨의 보증금 250,000,000원 인수 부담입니다. 배당 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 높아질 수 있습니다.

더불어, 본건 출입구에 관리비 독촉 및 단수 안내 통지서 등이 부착되어 있는 것으로 보아, 미납 관리비 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동의 아파트 단지 내 위치하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금이 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않는다면, 실제 총 인수 비용은 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

주거 환경이 비교적 안정된 지역에 위치하고 있으며, 아파트 자체의 준공 연도가 너무 오래되지 않아 상품성이 있습니다. 만약 임차인의 보증금 문제가 배당을 통해 원만히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 196,000,000원이며, 최근 매매 시세는 200,000,000원 내외로 형성되어 있습니다.

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가 및 시세보다 높은 금액으로, 임차인 보증금 전액을 인수할 경우 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서, 투자자 입장에서는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 매우 보수적인 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제된다는 확신이 없거나, 인수 부담이 현실화될 경우, 낙찰 후 총 지출액이 시세보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 잠재적 위험 부담을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 감정가의 60~70% 수준인 약 117,000,000원에서 137,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 임차인 인수 부담이 현실화되지 않는다는 가정 하에 제시되는 보수적인 접근이며, 인수 부담 발생 시에는 더 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.