나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101584 [1] 부산광역시 북구 구포동 1107-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""부산광역시 북구청"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재함.

교통상황

본건은 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 사용중임.

인접 도로상태

남측 폭 약 6미터 및 동측 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 1989년 04월 19일 사용승인되었음.
외벽 : 타이붙임 및 몰탈위페인트 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 급배수 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 2-1 ~ 2-5)
평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며
토지에 미치는 영향은 미미함.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

지하층은 공부상 근린생활시설이나 현황 폐문되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101584 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1107-22

* 용도: 단독주택

* 감정가: 416,780,740원

* 토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

* 건물면적: 444.46㎡ (약 134.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 18.10㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOO

* 사용승인일: 1989년 04월 19일

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 비고: 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "부산광역시 북구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 소형차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주상용 건부지로 사용 중임.

* 인접 도로상태: 남측 폭 약 6미터 및 동측 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1999년 12월 8일 접수된 사상농업협동조합의 근저당권(을1)으로 판단됨.

* 소멸되지 않는 권리: 확인된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없음 (임차인 인수 보증금 합계: 0원).

* 토지 및 건물 등기부 요약:

* 다수의 근저당, 가압류, 압류, 소유권이전, 임의경매 개시결정 등기가 존재했으나, 대부분 말소되었거나 매각으로 소멸될 예정임.

* 최종 채권액은 토지 등기부채권 총액 202,174,016원, 건물 등기부채권 총액 237,174,016원으로, 총 채권액은 약 439,348,032원임.

* 임차인 현황:

* 강 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-24, 대항력 없음.

* 류 (임차인): 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2019-02-11, 확정일자 2019-06-17, 배당신고일자 2025-06-30, 대항력 없음.

* 송 (임차인, 1): 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-24, 확정일자 2018-12-24, 배당신고일자 2023-04-14, 대항력 없음.

* 송 (임차인, 2): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-24, 확정일자 2018-12-24, 배당신고일자 2023-04-14, 대항력 없음.

* 신 (임차인): 보증금 40,000,000원, 차임 70,000원, 전입일자 2019-02-01, 확정일자 2017-06-19, 배당신고일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 유 (임차인): 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2018-12-24, 확정일자 2019-01-18, 배당신고일자 2025-07-15, 대항력 없음.

* 주의사항: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되나, 배당 신고 여부 및 실제 점유 여부는 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건의 정확한 주변 상권 및 혐오시설 정보는 제공된 자료만으로는 분석하기 어렵습니다. 일반적으로 단독주택, 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 정확한 분석을 위해서는 현장 조사 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됨.

* 편의시설: 북구청 인근에 위치하여 관공서 이용은 편리할 수 있으나, 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 부족함.

* 주거 형태: 제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어려움.

* 최근 다세대 주택 매매 사례 (2026년 5월):

* 구포동 915-28 (하승메르디앙, 2019년 준공): 9,500만원 (전용면적 22.36㎡)

* 구포동 972-33 (에이스빌라, 1997년 준공): 9,950만원 (전용면적 75.66㎡)

* 구포동 1202-18 (삼성하이츠빌라1차, 1996년 준공): 3,000만원 (전용면적 37.8㎡)

* 건물 현황: 1989년 4월 사용승인된 철근콘크리트 및 벽돌조 3층 건물이며, 주택으로 이용 중임. 지하층은 공부상 근린생활시설이나 현황 폐문되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1989년 준공으로 30년 이상 경과된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 지하층 용도 불일치: 지하층이 공부상 근린생활시설이나 현황 폐문 상태로, 실제 이용 상태 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요함.

* 제시외 건물: 면적 18.10㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안 고려가 필요함.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대차 현황과 다를 가능성이 있음. (단, 대항력 없는 임차인으로 보임)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 단독주택으로, 제3종일반주거지역에 해당하여 향후 재건축이나 증축 등 개발 가능성을 고려해볼 수 있는 입지임.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 건물이 노후화되었고 지하층 용도와 현황이 일치하지 않는 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

* 주변 다세대 주택 시세는 본 물건의 규모와 용도와 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 판단하는 참고 자료로 활용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 대지 규모: 200㎡의 비교적 넓은 대지를 확보하고 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확함.

* 제3종일반주거지역: 향후 개발 또는 증축 가능성 내포.

* 권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 416,780,740원입니다.

* 주변 유사 단독주택의 최근 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세는 본 물건과의 직접적인 비교에 어려움이 있습니다.

* 일반적인 경매 투자 전략 및 본 물건의 감정가, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 잠재적 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황 등을 감안한 추정치이며, 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 위험 감수 수준, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 대략적인 예상 입찰 범위는 333,000,000원 ~ 396,000,000원 사이로 제시할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.