나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5476 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재‘해운대초등학교’남동측 인근에 위치하는 럭키골든
스위트 2층 204호로서, 부근은 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선'중동역'이 소재하여 대
중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 23층 건물 내 2층 204호로서
(사용승인일:2019.12.06),

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 도배 마감 등,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.'

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 1개동 주상복합건물(공동주택, 오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복6차선 간선도로 '해운대해변로', 서측으로 약 8미터 및 남서측으로 약 4미터
폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(90m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상,
기타: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

본건은 부산광역시 해운대구 중동 1199-4, 럭키골든스위트 2층204호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5476 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 159,000,000원이며, 토지 면적은 4.95㎡ (약 1.49평), 건물 면적은 29.96㎡ (약 9.06평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 장OO이며, 선순위 전세권 및 공동 담보 물건입니다.

건축물대장상 2019년 12월 06일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 5층, 지상 23층 건물 중 2층 204호입니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘해운대초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 ‘중동역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북서측으로는 왕복 6차선 도로인 ‘해운대해변로’가 있으며, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(90m 이하), 상대보호구역, 온천지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 2일 접수된 장도영 명의의 전세권설정(을5)입니다.

전세권 금액은 155,000,000원이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리 이하 순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황으로는 박주연(보증금 0원, 대항력 없음)과 장도영(보증금 155,000,000원, 대항력 없음)이 있으나, 장도영의 경우 전세권자이자 임의경매 신청인으로, 본인이 신청한 경매 절차에서 배당을 통해 채권을 회수할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 442,669,700원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

본건이 소재한 해운대구 중동은 해운대 해수욕장과 인접한 지역으로, 관광 및 상업 활동이 활발한 중심 상업지역입니다.

아파트, 오피스텔, 상가 등 복합 용도의 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

해운대해변로와 접하고 있으며, 중동역 역세권이라는 입지적 강점으로 인해 상업 시설로서의 가치가 높게 평가됩니다.

최근 실거래가 데이터를 보면, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 약 2억 7천만 원대에서 2억 8천만 원대로 형성되어 있어, 현재 시세가 감정가보다 상당히 높은 수준임을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

주변에 해운대초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

각종 편의시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 해운대 해수욕장 등 관광 명소가 인근에 위치합니다.

지하철 2호선 중동역을 통해 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 임대차 계약 등 실제 활용 시 고려가 필요합니다.

다만, 본건은 말소기준권리인 선순위 전세권(장도영)이 존재하며, 채권자 장도영이 임의경매를 신청하였고, 모든 임차인의 권리는 말소 대상이므로 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없습니다.

일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천지구 등)이 있으나, 일반적인 오피스텔 거래 및 이용에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 건은 해운대라는 입지적 강점과 비교적 최근 준공된 건물이라는 장점을 가진 오피스텔입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다.

현재 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 주상복합 건물이므로, 건물 관리 상태 및 층간 소음 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

해운대 중심 지역의 우수한 입지 및 교통 요건.

최근 실거래가를 반영한 높은 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대.

안정적인 권리 관계(인수 부담 없음).

상업지역 내 위치하여 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 159,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 29.42~29.99㎡)의 오피스텔이 2024년 5월경 277,190,000원 ~ 283,550,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 시세는 약 3,000만원대, 제곱미터당 시세는 약 940만원대 수준으로 파악됩니다.

현재 시세를 약 2.8억 원으로 가정할 때, 본건의 감정가(1.59억 원)는 시장 가치보다 약 78% 수준으로 매우 낮게 평가되었습니다.

권리상 인수할 보증금이 없으므로, 투자자는 현재 시세 수준을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시세의 70~80% 수준을 고려한 보수적인 입찰가를 산정하면, 대략 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 경쟁이 예상됩니다.

유찰 시 가격이 낮아지겠지만, 본 건과 같이 시세 대비 감정가가 낮은 경우 최저 매각가(159,000,000원) 이상에서부터 치열한 경쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.