나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5467 [1] 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 “부산남부경찰서” 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상24층, 지하2층 건내
제101동 제4층 제406호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향의 완경사지내 위치한 8필일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 설비 확보되어 있으며, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전제사기패해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5467 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정O

1.2. 소재지 및 현황

아파트명: 대우그린아파트

소재지: 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 101동 4층406호

용도: 공동주택 (아파트)

주위환경: 부산광역시 남구 대연동 소재 “부산남부경찰서” 남서측 인근에 위치하며, 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상24층, 지하2층 건물 내 101동 4층 406호. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조임.

준공일자: 1997년 9월 25일

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각방법: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산 남구 대연동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 경찰서, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성이 양호함.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 접근성

단지 내 가로망 시설이 확보되어 있으며, 북서측으로 폭 약 6m, 동측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 장정숙, 김미화, 부르딕유한책임회사 순으로 등기됨.

* 압류: 익산세무서장, 남구(부산광역시)의 압류 기록이 있으며, 이들은 말소될 예정임.

* 강제경매: 채권자 정훈에 의한 강제경매 개시 결정이 등기되었으며, 이는 말소기준권리(압류) 이후의 권리로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정훈

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2021년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매의 채권자인 정훈이 해당 물건의 임차인으로 파악됨. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리는 2024년 1월 4일자 익산세무서장의 압류임. 이보다 선순위인 권리로는 대항력 있는 임차인 정훈이 존재함.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸함.

임차인 정훈은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않음. 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 속한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 중심의 상업 및 주거 복합지역임.

4.2. 주변 시설

주변에 부산남부경찰서가 위치해 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있음. 인근 지역 탐문 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 주거 지역으로서 교육 인프라가 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

5.3. 주거 환경

대우그린아파트는 총 4개 동, 691세대의 비교적 규모 있는 단지임. 1997년에 입주하여 연식은 있으나, 24층의 최고층으로 이루어져 있음. 총 주차 대수는 172대임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인 정훈이 존재하며, 본인이 채권자로서 경매를 신청한 상황임. 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자는 임차인과의 명도 협상을 통해 잔금을 치르고 입주해야 함. 임차인이 배당받지 못할 경우 점유를 지속할 가능성이 있어 명도 지연에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 권리 관계 리스크

임차인의 대항력이 최선순위 권리는 아니지만, 명도 시점까지 점유가 유지될 수 있다는 점에서 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

특이사항으로 공유자 우선매수 신고 가능성이 언급됨. 이 경우 낙찰이 취소될 수 있으나, 이는 실제 경매 진행 과정에서 확인해야 할 사항임. 또한, 전세사기피해자 관련 우선매수 신고에 대한 주의사항이 명시되어 있어, 해당 임차인이 관련 상황에 연루되어 있다면 추가적인 검토가 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 대우그린아파트 101동 406호로, 59.99㎡ 면적을 가진 아파트임. 입지 조건 및 주거 환경은 무난하나, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제가 가장 큰 변수로 작용할 것으로 판단됨.

7.2. 투자 가치

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있음. 다만, 임차인 명도 관련 리스크와 잠재적 비용을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 부산 남구라는 입지적 장점.

* 지속적인 주거 수요가 있는 아파트 단지.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 채무 부담이 없음.

8.2. 기회

* 최근 유사 면적 실거래가(135,000,000원) 대비 감정가(164,000,000원)가 높게 책정되어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성.

* 명도 협상 성공 시, 빠른 시일 내에 입주 또는 재임대를 통한 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월 1일, 59.99㎡): 135,000,000원

* 최근 전월세 (2026년 5월, 59.99㎡): 보증금 1,000만원+월세 65만원, 또는 보증금 13,000,000원 등 (임차인 정훈의 보증금 155,000,000원과는 차이가 있음).

* 임차인의 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 물건의 건축 연도(1997년)를 고려하면, 최근 실거래가인 135,000,000원을 시세의 주요 기준으로 삼는 것이 합리적임.

* 감정가가 실거래가보다 높게 책정되었음.

* 대항력 있는 임차인(동시에 채권자)이 존재하며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 명도 리스크 프리미엄을 고려해야 함.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 135,000,000원을 기준으로, 경쟁 및 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 이에 따라 시세 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.