나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5462 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 585 반여동우신아파트 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '삼어초등학교' 북동측 인근에 위치하는 반여동우
신아파트 102동 1층 101호로서, 부근은 아파트단지, 단지 내 상가, 단독주택, 근린생활시설
, 제조업소, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 19층건 내 1층 101호로서(사용승인일:2001.01.22),

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공동현관기, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2018.1.24.)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 585 반여동우신아파트 102동 1층 101호에 소재하는 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5462 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지 면적은 28.26㎡ (약 8.55평)이며, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 윤OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '삼어초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 단지 내 상가, 단독주택, 근린생활시설, 제조업소, 학교, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류 (폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 12월 27일 접수된 윤창선 씨의 가압류 (갑9)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 확인되는 권리들은 소유권 보존, 이전, 가압류, 강제경매 등이 있으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 강제경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 30,000,000원입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(전현규)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금은 150,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2024년 12월 27일, 확정일자는 2024년 11월 11일이며, 배당신고일자는 2025년 7월 28일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있습니다.

1.3. 상권분석

단지 내 상가와 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 아파트 단지, 단독주택 등 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 제조업소와 임야 등이 혼재되어 있어 도심의 전형적인 상권과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭은 반여동우신아파트이며, 주소는 부산광역시 해운대구 반여동 585번지입니다.

본건은 2001년 1월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 건물의 1층 101호입니다.

건물은 19층 규모의 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)이며, 분양면적(건물 지분)은 84.975㎡ (약 25.70평)입니다.

아파트 단지는 총 424세대로 구성되어 있으며, 총 112대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사(전현규), 보증금 150,000,000원)의 존재입니다.

해당 임차인의 보증금 150,000,000원 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

임차인의 배당 신고일자(2025년 7월 28일)가 있으나, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 전 배당표 및 임차인과의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보 물건으로, 관련 다른 경매 물건의 진행 상황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반여동의 주거지역에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

2001년에 준공되어 연식은 있으나, 아파트로서의 기본적인 기능과 가치는 유지하고 있습니다.

현재 가장 중요한 문제는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 1억 5천만원에 달하는 보증금은 본건의 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 반여동 지역에서 비교적 넓은 면적의 아파트를 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

투자 목적: 대항력 있는 임차인 리스크를 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 임차 보증금 부담으로 인한 수익률 변동 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

최근 매매 사례를 보면, 동일 평형(84.975㎡)의 2026년 6월 16일 2층 물건이 192,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 5월 3일 18층 물건은 242,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1층이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 감안해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(150,000,000원)이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다. 2층 매매가 192,000,000원을 기준으로 1층이라는 점과 임차인 리스크를 반영하여, 입찰가는 175,000,000원 내외에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이 가격은 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 상당 부분 변제될 것이라는 가정 하에 산정된 금액이며, 실제 총 투자 비용은 입찰가 외 임차 보증금 인수액에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.