나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22156 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 '서면역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물로서,
외 벽 : 하부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15M, 북측으로 노폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22156 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,013,000,000원

토지면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.6993㎡ (약 3.24평)

건물면적: 65.16㎡ (약 19.72평)

건물지분: 65.16㎡ (약 19.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 부산도시철도 1, 2호선 '서면역'이 위치하여 전반적인 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

주변 시설 분석 결과, 부산진구청, 부산진경찰서, 서면교차로 인근 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 2월 28일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 손규미

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-09

확정일자: 2025-09-03

배당신고일자: 2025-09-03

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주식회사태진축산

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-30

확정일자: 2025-06-24

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 임차인으로, 경매 절차를 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

- 소유권이전: 주식회사태진한우 (2023-06-09, 매매)

- 근저당권: 부산축산업협동조합 (2024-02-28, 1,188,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권공동담보: 이복재 (2024-10-08, 300,000,000원)

- 압류: 부산진구 (2024-11-20)

- 압류: 부산진세무서장 (2025-04-01)

- 임의경매개시결정: 부산축산업협동조합 (2025-06-23, 993,884,622원)

등기부채권 총액: 1,488,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 부전동, 특히 서면역 인근은 부산의 핵심 상업 및 업무지구 중 하나로 유동인구가 풍부합니다.

사거리 코너에 위치하며, 서측으로는 폭 약 15m, 북측으로는 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

인근에 대규모 주상복합, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조의 19층 건물이며, 본건은 1층 근린생활시설로 이용 중입니다.

1층 상가의 경우, 대로변 접근성 및 가시성이 뛰어나 업종에 따라 높은 집객력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1, 2호선 서면역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 관공서(부산진구청, 부산진경찰서) 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경: 주변에 공동주택, 오피스텔, 업무시설 등이 많아 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '손규미' 임차인은 대항력이 있어, 경매 매수인이 해당 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법원의 배당 순위 및 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 인수 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과가 본 물건의 낙찰가 및 채권자들의 권리행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치한 1층 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 가치를 지닙니다.

초역세권에 대로변에 접하고 있어 어떠한 업종이 입점하더라도 고객 접근성이 뛰어날 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 노후도 및 관리 상태, 그리고 주변 상권의 활성화 정도 또한 긍정적인 요인입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 인수 조건 및 보증금 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 인근, 대로변 코너 위치로 높은 가시성과 접근성 확보.

* 풍부한 배후 수요: 주변 공동주택, 오피스텔, 업무시설 밀집으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 용이, 관공서, 병원, 금융기관 등 편의시설 풍부.

* 활용도 높은 1층 상가: 다양한 업종의 입점이 가능하며, 업종에 따라 높은 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,013,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석 결과(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부), 현장 조사 내용, 향후 임대차 시장 동향, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 결정에 매우 중요한 영향을 미치므로, 이 부분에 대한 명확한 판단 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 철저한 추가 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.