나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2506 [1] 부산광역시 연제구 연산동 382-26 에이스리버팰리스 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 2016.04.29)

외벽 : 치장석 붙임 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선 및 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2506 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 382-26 에이스리버팰리스 4층403호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2016년 4월 29일

감정가: 171,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 49.61㎡ (약 15.00평)

건물면적(분양면적): 제공된 정보에 포함되지 않음

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

총 등기부채권액: 173,921,699원

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물 남측으로는 왕복 6차선 도로, 북측 및 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지는 인접 필지와 함께 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 5월 20일자 부산은행 근저당권 (154,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소될 권리:

2016년 5월 20일자 부산은행 근저당권 (말소기준권리)

2024년 12월 11일자 웰릭스에프앤아이대부 가압류 (19,921,699원)

2025년 6월 20일자 한국주택금융공사 채권관리수탁자 부산은행 임의경매 개시결정 (117,278,945원)

소유권 관련 권리:

2016년 4월 29일자 주식회사에이스디엔씨 소유권보존등기

2016년 5월 20일자 김성식 소유권이전등기 (매매)

인수되는 권리: 상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:' 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 보증금 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 정확한 확인 없이는 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 연산동의 일반적인 주거 및 근린상업 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 공동주택과 단독주택, 상가들이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

교통 접근성이 양호하여 유동 인구 및 배후 수요 확보에 유리한 조건입니다.

부산광역시 연제구 연산동 382-26 주변 시설 검색 결과, 주거 밀집 지역으로 일반적인 상업 및 편의시설이 분포하고 있으며, 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육: 북서측 인근에 연천초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식당 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 인접해 있고, 차량 접근성이 좋아 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

본건 주변에는 연천초등학교 외에도 연산중학교, 연제고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

의료시설로는 부산의료원, 튼튼병원 등이 인근에 위치하여 응급 상황 및 건강 관리에 용이합니다.

마트, 편의점 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 존재 및 보증금/차임 미상으로 인한 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축법상 제한: 본건이 속한 준주거지역은 가로구역별 최고높이 제한 지역(48m 이하)에 해당하며, 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

교육환경 보호구역: 상대보호구역에 속해 있어 학교 주변의 환경 보호를 위한 특정 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 역세권 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석 상 리스크는 낮습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하고 철저한 사전 조사를 통해 해결해야 합니다.

생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 뛰어나 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

부산 연제구라는 지역적 이점과 우수한 교통 접근성을 바탕으로 꾸준한 가치 상승 기대.

연천초등학교 인근의 안정적인 주거 지역으로 실수요 및 투자 수요 모두 존재.

권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능 (단, 임차인 관련 사항은 사전 조사 필수).

주변 개발 계획이나 지역 활성화 정책 등을 통해 추가적인 가치 상승 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

감정가 171,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본 물건의 하자 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 임차인 정보가 없는 관계로, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 조사 결과 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있으나, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.