나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2520 [1] 부산광역시 동래구 온천동 358-13 온천아트빌라 비동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산전자공업고등학교’ 남서측 인근에 위치
하는 구분건물인 온천아트빌라 비동 1층 102호(통칭: 52평형, 남동향)로서 본단지는 1개동
으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 5분
정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층(신축/사용승인일자: 1992.07.22)으로서
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅위 적벽돌 쌓기,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 정방형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경2520 (1)

물건명: 온천아트빌라 비동 1층 102호 (연립주택)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 358-13

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (물건명세서상 채권자 및 근저당권자)

특이사항: 유동화 물건

1.2. 감정평가 내역

감정가: 450,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 102.66㎡ (약 31.05평)

건물 면적: 159.90㎡ (약 48.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 이용 상태

용도: 연립주택 (공동주택)

건축년도: 1992년 7월 22일 (사용승인일 기준)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산전자공업고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

본 단지는 1개 동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능합니다.

인근 대로변 시내버스 정류장까지는 도보로 약 5분 소요되며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을3 근저당권 (하나은행, 2022.01.10) 292,600,000원

하나은행의 근저당권이 말소기준 권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준 권리(을3 근저당)보다 늦게 등기되었거나, 매각으로 소멸되는 모든 권리(갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 임의경매)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

현황 조사상 특이사항이 없으며, 등기부상 별도 지상권 등기가 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 상세한 임대 내역은 조사되지 못했습니다. 임대 내역은 경매 시 직접 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 온천동 일대 연립/다세대 주택의 최근 거래가는 2026년 4월 기준으로 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년 건축, 22.15㎡): 7,000만원. 평당 약 1,045만원.

* 금정산아름파크 (2017년 건축, 40.17㎡): 1억 6,500만원. 평당 약 1,358만원.

* 백민빌라 (2002년 건축, 30.3㎡): 1억 2,500만원. 평당 약 1,363만원.

본 물건은 1992년 건축된 연립주택으로, 전용 면적 약 48.37평입니다.

최근 거래 사례의 평당 가격(약 1,045만원 ~ 1,363만원)과 본 물건의 면적(48.37평)을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 450,000,000원으로, 평당 약 930만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 준신축 건물들의 가격보다는 다소 낮게 형성되어 있으나, 연식(1992년)을 감안할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

4.2. 예상 거래가

상기 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 잠재력이 있습니다. 건축 연도가 오래된 점은 시세 반영 시 감안되어야 하지만, 면적이 넓고 입지 조건이 양호한 점을 고려할 때 가치 상승 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 부산전자공업고등학교가 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교가 다수 분포할 것으로 예상되나, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 인근 대로변 버스 정류장(도보 5분)을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 주택가 형성으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

* 1992년 준공으로 건축 연령이 높아 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 관련 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 내역 불확실성

* 이해관계인 부재 및 응답 기피로 상세 임대 내역 파악이 불가합니다. 미확인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 경매 시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

* 부산광역시 동래구 온천동 358-13번지 인근 반경 1km 내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 계획 및 주변 개발 현황에 따라 환경은 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 연립주택으로, 넓은 면적과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능하며, 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 450,000,000원으로, 최근 주변 유사 물건의 시세보다 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 1992년 건축으로 노후화가 진행되었으며, 임대차 관계를 명확히 파악하지 못한 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 감정가 대비 주변 시세의 잠재적 상승 여력이 존재합니다.

* 약 48.37평의 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

* 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지역적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 450,000,000원입니다.

주변 최근 거래 사례를 바탕으로 평당 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준의 시세를 적용하고, 본 물건의 면적(약 48.37평)을 고려하면 시장 가치는 약 4억 8천만원 ~ 6억 3천만원 범위로 추정됩니다.

1992년 건축된 연립주택임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석상 안전하고 임차인 인수 부담이 없는 점, 유동화 물건 특성을 고려하여 채권자의 적극적인 매각 의지를 예상할 수 있습니다.

최저 입찰가는 감정가보다 낮을 수 있으나, 시세 분석 결과에 따라 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가: 감정가(450,000,000원) 이상, 시장 시세 하단인 약 5억원 ~ 5억 5천만원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. 정확한 최저 입찰가 확인 후 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.