나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22012 [1] 부산광역시 금정구 남산동 115-30 럭키남산아파트 101동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 ""부산과학고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 동측 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(남산역)이
소재하는바 제반 대중교통상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물내 제10층 제1007호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 화재경보기설비 및 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시 1,9,10:제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

-대지권 목적인 토지의 표시 11:제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22012 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건소재지

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 115-30 럭키남산아파트 101동 10층1007호

1.3. 물건현황

용도: 아파트

건축년도: 1991년 8월 2일 사용승인

총층수: 15층

해당층수: 10층

동수: 4개동

세대수: 410세대

1.4. 면적

토지면적: 46.32㎡ (약 14.01평)

건물면적(전용면적): 83.52㎡ (약 25.26평)

건물면적(공급면적): 정보 없음 (전용면적 기준)

1.5. 금액

감정가: 255,000,000원

1.6. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "부산과학고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성된 주거 밀집지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 남산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(부산과학고등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑7 (가압류, 드림새마을금고, 2025-03-11)

등기부채권 총액: 532,696,620원

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인: 박은정

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-30

확정일자: 2021-01-14

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 있음

비고: 임차권(을11) 등기 상 '인수'로 표기되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 신청 채권자(박은정)가 임차인이자 채권자인 특수한 상황으로, 보증금 220,000,000원에 대한 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 위 임차인 현황의 비고란을 반드시 확인하여 낙찰 시 추가 부담 여부를 최종 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 공공시설

부산과학고등학교가 인근에 위치하며, 기타 공공시설 이용도 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

부산과학고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

부산도시철도 1호선 남산역과 시내버스정류장을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

임차인 박은정은 대항력(전입일자 2019-01-30)을 보유하고 있으며, 보증금 220,000,000원을 가지고 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청하고 '인수'로 등기되어 있어, 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 추가 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 추가적인 법률 자문이 필요합니다.)

6.2. 건축물 노후도

건축년도가 1991년으로 준공 후 35년차를 맞이하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 아파트로, 역세권에 가까운 교통 편리성과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5,500만 원이나, 최근 실거래가가 2억 3,000만 원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제이며, 직접 경매를 신청한 점과 '인수 보증금 합계' 0원의 상반된 정보에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 접근성

부산 도시철도 1호선 남산역과 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 여력

향후 지역 개발이나 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 83.52㎡ 면적이 11층에서 230,000,000원에 거래되었고, 2026년 5월에는 동일 면적이 4층에서 190,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 10층으로 중간층에 해당하며, 감정가 255,000,000원과 최근 최고 실거래가 230,000,000원을 고려할 때, 임차인 보증금 관련 불확실성 및 건물의 노후도를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원임을 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주변 시설에 대한 추가적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.