나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2483 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 691-2 케이에이치마이우스 9층907호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산도시철도 2호선 ""전포역"" 북서측 인근에 위치하는 KH마이우스 9층 907호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 ""전포역""에서 근거리로 제반 교통상황 편
리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 제9층 제907호(사용승인일:2014.10.13)로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
내벽 : 내부 미조사
바닥 : 내부 미조사
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 폭 약 14미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전포동 691-2 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경2483 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 691-2 케이에이치마이우스 9층907호

용도: 근린상가 (단, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재됨)

토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.810165123187141㎡ (약 2.06평)

건물면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.88㎡ (약 12.67평)

감정가: 152,000,000원

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건

주의사항: (명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산도시철도 2호선 "전포역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 전포동은 서면과 가깝고 실제 상권이 연결되어 있어 넓게 보면 서면 상권 지역으로 포함되기도 하며, 전포카페거리를 중심으로 공방, 디저트샵, 술집 등이 위치해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "전포역"이 근거리에 있어 제반 교통 상황이 편리합니다. 북측으로는 폭 약 14미터의 포장도로에 접해 있습니다. 전포역은 접근성이 완벽하며, 2호선 전포역 및 1, 2호선 역 모두에 인접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

전포동 691-2: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

3. 건물 상세정보

3.1. 건물 구조 및 현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제907호입니다.

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감

내벽: 내부 미조사

바닥: 내부 미조사

창호: 샷시 창호

3.2. 건물 사용 승인일 및 특징

사용승인일: 2014년 10월 13일

건물 총 층수는 13층이며, 본 건은 9층에 위치합니다.

3.3. 설비 내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2014년 11월 17일 접수된 신한은행 근저당권(금141,600,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2014-11-17)

* 갑4: 가압류 (부산신용보증재단, 2024-07-09)

* 갑6: 임의경매개시결정 (신한은행, 2025-06-19)

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

상기 권리분석 결과, 특별히 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 분석

4.3. 1. 임차인 현황

임차인: 강소정

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업자 등록일: 2015년 10월 20일

확정일자: 2015년 10월 20일

배당신고일자: 2025년 08월 10일

4.3. 2. 대항력 및 인수 여부

임차인 강소정은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 전포동은 과거 전포 카페거리로 알려졌으나, 최근에는 MZ세대 유동인구가 급증하며 공방, 디저트샵, 술집 등이 밀집한 부산의 새로운 중심 상권으로 부상하고 있습니다. 서면 상권의 소비력이 전포동으로 확장되는 추세이며, 낮에는 감각적인 카페와 맛집, 밤에는 감성적인 술집 등을 즐길 수 있어 젊은층의 방문이 활발합니다. 이는 2015년 대비 전포역 8번 상권의 사업체가 76.1% 급증한 것으로 나타났으며, 서면 내에서 전포 쪽으로 상권 중심축이 이동하고 있다는 분석이 있습니다.

5.2. 업종 연관성 (근린상가로서의 잠재력)

건물 자체의 용도가 '근린상가'로 명시되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 '공동주택(도시형생활주택)'으로 기재되어 있어 실제 이용 현황에 대한 확인이 필요합니다. 그러나 주변 상권이 복합적인 특성을 띠고 있고, '근린상가'라는 용도를 고려할 때, 9층에 위치한 점을 감안하면 사무실, 소형 스튜디오, 또는 특수 목적의 상업시설 등으로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 주변 편의시설 및 교통

부산도시철도 2호선 "전포역"을 도보로 이용 가능하며, 주변에 노선버스 정류장도 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전포역 인근에는 다양한 편의시설과 함께 전포 카페거리, 소품샵, 맛집 등이 밀집해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

6.2. 건물 상세 및 설비 내역

해당 건물(KH마이우스)은 2014년 10월 13일에 사용 승인된 13층 건물로, 본 건은 9층에 위치합니다. 건물 내에는 난방, 급배수, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건 관련

본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 금융기관에서 자산 유동화 목적으로 취득한 자산이 경매로 나오는 경우를 의미하며, 일반적인 경매 물건과 절차상의 큰 차이는 없으나, 관련 서류나 절차에 있어 특이사항이 있을 수 있습니다.

7.2. 용도 혼선 가능성

본 물건의 '용도'는 '근린상가'로 표기되어 있으나, 감정평가서의 '이용상태'에는 '공동주택(도시형생활주택)'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 실제 사용 목적에 따른 법규 준수 및 관련 인허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

현재 검색된 정보에서 해당 물건지 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 일반적인 상권 분석 결과, 전포동은 젊은층이 선호하는 카페, 맛집, 술집 등이 밀집한 지역으로, 유흥 시설이나 소음 관련 시설의 밀집 가능성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점 요약

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 전포역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 성장하는 상권: 부산의 새로운 중심 상권으로 부상하는 전포동에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가 용도와 도시형생활주택의 이용상태를 겸비하여 사무실, 스튜디오 등 다양한 목적의 활용이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다.

9. 종합 의견

9.1. 물건 총평 및 고려사항

본 건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 근린상가(도시형생활주택) 물건으로, 현재 활발하게 성장하고 있는 전포동 상권 내에 있어 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있으며, 상권의 젊은층 유입이 지속되면서 잠재적인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, '근린상가'와 '도시형생활주택' 용도 간의 혼선 가능성이 있으므로, 실제 이용 시 관련 법규 및 건축물대장 등을 사전에 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

9.2. 투자 결정 고려사항

* 물건의 실제 이용 용도(근린상가 vs 공동주택) 및 관련 법규 재확인.

* 9층에 위치한 상가로서의 현실적인 활용 방안 및 수요 분석.

* 향후 전포동 상권의 지속적인 발전 가능성 평가.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 감정가(152,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례를 추가적으로 조사하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.