나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22157 [1] 부산광역시 금정구 남산동 18-27 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 '청룡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이
소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물로서, 2017.04.17자로 사용승인 되
었으며, 현상은 보통인 편임.

외벽 : 화강석붙임 등 마감.
창호 : 샷시이중창 등 구조임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 2~5층 : 다가구주택(폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 전기설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 별첨 ‘지적 및 건물개황도 및 사진용지’와 같이 부합물 및 종물(ㄱ~ㅌ)인 제시외건물
이 소재하는 바 부합물 및 종물의 가격을 감정평가명세표에 별도 표기하였으니, 경매 진행
및 응찰시 반드시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 5층은 공부상‘제2종 근린생활시설(사무소)’이나 건축물현황도 및 본건 담보평가
전례 등을 고려시 현황‘다가구주택(5개호)’로 확인되니, 경매 진행 및 응찰시 반드시 재
확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층은 근린생활시설로, 2~5층은 다가구주택으로 이용중임.
건물 5층은 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나 현황 '다가구주택(5개호)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22157 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 18-27

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-5층 다가구주택)

감정가: 1,779,491,580원

토지면적: 214.80㎡ (약 65.0평)

건물면적: 399.37㎡ (약 120.8평)

건물 제시외면적: 102.63㎡ (약 31.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

건축 연도: 2017.04.17 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

토지 이용계획: 제2종일반주거지역

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 남산동 18-27번지에 소재하며, '청룡초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지등기부상 을3 근저당권 (금정농업협동조합, 2016.09.30)이 말소기준권리가 됩니다. 건물등기부상으로는 을1 근저당권 (금정농업협동조합, 2017.05.24)이 말소기준권리가 됩니다. 낙찰 시 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되지 않고, 후순위 권리는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 조사된 바에 따르면 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 총 18명의 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 또한 인수되지 않고 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 임차인의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 정보가 누락되거나 불분명하여 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* * 강민찬: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-01-24, 배당신고 2025-07-15, 대항력 없음.

* * 김나윤: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-01-17, 확정일자 없음, 배당신고 2025-07-22, 대항력 없음. (확정일자 미확보로 인한 권리상 주의 필요)

* * 김나은: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-11-19, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음. (확정일자 및 배당신고 정보 누락으로 인한 권리상 주의 필요)

* * 김대용: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-05-19, 배당신고 2025-08-14, 대항력 없음.

* * 김의택: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 없음, 확정 2022-08-17, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음. (전입일자 미확인으로 인한 권리상 주의 필요)

* * 김한결: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-19, 확정 2022-08-17, 배당신고 2024-09-19, 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 관련 추가 확인 필요)

* * 박세진: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 없음, 확정 2022-08-17, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음. (전입일자 미확인으로 인한 권리상 주의 필요)

* * 박세진: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-26, 확정 2021-04-09, 배당신고 2025-04-25, 대항력 없음. (확정일자, 전입일자 관련 추가 확인 필요)

* * 박세진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고 없음, 대항력 없음.

* * 송재우: 보증금 5,000,000원, 차임 370,000원, 전입/확정 2023-08-18, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음.

* * 이나경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-23, 확정/배당신고 없음, 대항력 없음. (확정일자 및 배당신고 정보 누락으로 인한 권리상 주의 필요)

* * 이하림: 보증금 3,000,000원, 차임 360,000원, 전입/확정 2024-02-19, 배당신고 2025-07-10, 대항력 없음.

* * 임인자: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-06, 대항력 없음. (전입일자 및 확정일자 미확인으로 인한 권리상 주의 필요)

* * 장윤경: 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입/확정 2024-03-22, 배당신고 2025-07-28, 대항력 없음.

* * 조현교: 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입/확정 2024-02-28, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음.

* * 한매자: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-07-10, 배당신고 2025-07-16, 대항력 없음.

* * 함이슬: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-27, 확정 2025-07-10, 배당신고 2025-07-18, 대항력 없음. (확정일자, 전입일자 관련 추가 확인 필요)

* * 홍아영(개명전 홍다빈): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-02-24, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

* * 홍정애: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-01-14, 배당신고 2025-05-19, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치하며, 주변에 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

* 1층은 근린생활시설로, 2층부터 5층까지는 다가구주택으로 이용되는 복합 용도의 건물입니다.

* 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 있어 교통 접근성이 양호하며, 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

* 상권은 안정적이나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범어사역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 청룡초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가와 상업 시설이 어우러진 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 5층 용도 불일치: 공부상 5층은 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '다가구주택(5개호)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 위반건축물 등재, 시정명령 등의 행정 제재로 이어질 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 절차를 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 본건 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 감정가에 반영되어 있으나, 실제 철거 또는 명도 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 임차인: 총 18명의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 경우 전입, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되거나 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 금정산 일대 환경: 금정산 국립공원 인근 지역에서 불법 시설물 설치 및 환경 훼손 관련 이슈가 일부 보도된 바 있습니다. 본 물건의 정확한 위치와 관련성을 파악하여 잠재적인 환경적, 행정적 리스크를 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 2017년식 근린주택으로, 1층 상가와 2-5층 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 확보가 가능한 매력적인 물건입니다. 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 주거 환경 또한 양호합니다. 등기부상 권리관계가 깔끔하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 5층 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 다수의 임차인으로 인한 명도 리스크 등은 입찰 전 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 특히 임차인들의 권리관계 및 배당 내역을 면밀히 분석하여 명도 예상 비용을 산출해야 합니다. 또한, 건물 상태 및 5층 현황에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 1층 상가와 다가구주택을 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범어사역 인근으로, 임차인 확보 및 환금성에 유리합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리상 낙찰자 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,779,491,580원

* 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건과 같은 근린주택(상가+다가구)과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본 건물의 신축 연도(2017년)와 복합 용도를 고려할 때, 일반 다세대 주택 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 주변 부동산 시세 및 본 물건의 임대 수익률, 공실률 등을 추가적으로 면밀히 조사하여 시세 정확도를 높여야 합니다. 5층 용도 불일치, 제시외 건물, 다수의 임차인으로 인한 명도 리스크 등을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 신축 근린주택의 경우 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 거래가 이루어지는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장의 낙찰률을 고려하여, 감정가 17.8억원을 기준으로 약 15.5억원 ~ 16.5억원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세가 감정가와 유사하거나 약간 낮을 경우를 가정한 보수적인 추정치입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실물 가치 평가와 주변 유사 물건 실거래가 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.