나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10379 [1] 경상남도 밀양시 산외면 남기리 295-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ②는 경상남도 밀양시 산외면 남기리 소재 '정문마을회관' 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ② 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '단독주택 건부지' 상태임.

인접 도로상태

기호 ② 남동측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 단독주택
용지(건폐율60 용적률150).

제시목록 외의 물건

기호 ② 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로
실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ② 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ②는 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소
상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ① : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로

외 벽 : 석재타일 치장 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ①-1 : 멸실추정 됨.

이용상태

- 기호 ① : '단독주택' 상태임.
- 기호 ①-1 : 멸실추정 됨.

설비내역

- 기호 ① : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ①-1 : 멸실추정 됨.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①-1은 현장조사시 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않으며 멸실된 것으로 추정되는
바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,2-1,2-2) 포함. [목록1] 화장실(3.24㎡)은 멸실된 것으로 추정되는 바, 평가 제외함(감정평가서 참조). [목록2] 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바, 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10379 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사동명종합건축 (명시된 강제경매 채권자 기준)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 밀양시 산외면 남기리 295-3 (새주소: 경상남도 밀양시 산외로 139-11)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 391,356,400원

* 토지면적: 475.00㎡ (약 143.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 212.49㎡ (약 64.3평)

* 건물 제시외면적: 40.00㎡ (일괄매각 포함, 일부 멸실 추정)

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상남도 밀양시 산외면 소재, '정문마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호 ② 토지(본건 토지)까지 차량 접근이 가능합니다.

* 밀양시 관내 대중교통 사정을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 본건 토지의 남동측으로 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역

* 법적 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역

* 건축 관련: 단독주택 용지 (건폐율 60%, 용적률 150% 적용 가능)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2010년 06월 09일 접수된 양덕신용협동조합의 근저당권 (240,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1(근저당권, 2010.06.09), 갑6/을6(압류), 갑7/을7(가압류), 갑18/을12(강제경매) 등의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대관계: 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 거주 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매/임대 정보 JSON이 없어 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

* 감정평가액 391,356,400원을 기준으로, 개별적인 시세 조사 및 시장 동향 파악이 필수적입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 본건 물건은 단독주택 용지로서, 주변 마을 취락 및 농경지와 어우러진 입지입니다.

* 전원생활이나 소규모 주거 단지 조성 가능성이 있으며, 대규모 상권의 발달보다는 지역 내 주거 수요에 기반한 가치를 지닐 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 제공된 정보만으로는 상세한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 현황을 파악하기 어렵습니다.

* 소재지의 특성상, 인근 마을 단위의 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

* 외부 지도 서비스나 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 경계 불명확

* 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하다는 점은 주의해야 합니다. 정확한 지적 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.2. 멸실 추정 건물

* 건물 목록 중 화장실(3.24㎡)은 멸실된 것으로 추정되어 감정평가에서 제외되었습니다. 이는 공부상 현황과 실제 상태가 다를 수 있음을 의미하며, 추후 원상 복구 또는 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

* 제시외 건물(1-1, 1-2, 2-1, 2-2)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이들 건물의 실제 현황, 면적, 사용 가능 여부 등을 현장 방문 시 면밀히 확인해야 합니다. (참고: 3.24㎡ 화장실은 멸실 추정)

6.4. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 임차인의 보증금 및 차임 또한 명확히 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 산외면에 위치한 단독주택으로, 토지(475.00㎡)와 건물(212.49㎡)이 일괄 매각되는 물건입니다. 권리 관계는 양덕신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확합니다. 다만, 인접 토지와의 지적 경계 불명확, 멸실 추정 건물 존재, 제시외 건물 포함, 그리고 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서 현장 답사를 통한 철저한 실사 확인과 명도 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 단순하며, 인수 부담이 적습니다.

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지에 포함된 조경수 등은 토지 가격에 반영되어 자산 가치를 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 시세 비교가 어려운 상황입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사, 내부 상태 확인, 명도 가능성 및 예상 비용, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가 391,356,400원 이하로 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 이를 기준으로, 또는 감정가의 일정 비율(예: 70~90%)을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여 명도 시 발생할 수 있는 최악의 시나리오까지 고려한 추가 비용 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.