나이스옥션 법원경매 통영 2025타경520 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447 근린주택 경매
매각기일: 2026-01-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2025타경520 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447 근린주택 경매
- 사건번호: 2025타경520
- 주소: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447
- 용도: 근린주택
통영지원 경매5계 2025타경520 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447 | 감정가: 796,358,400원 | 최저가: 796,358,400원 | 용도: 근린주택
1. 통영지원 2025타경520 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2025타경520 (1)
소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447
용도: 주/상용건물
감정가: 796,358,400원
토지면적: 798.00㎡ (약 241.38평)
토지 지분: 798㎡ (약 241.38평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물면적: 197.80㎡ (약 59.83평)
건물 지분: 197.8㎡ (약 59.83평)
건물 제시외 면적: 3.10㎡ (약 0.94평)
매각 대상: 토지/건물 일괄매각
경매 구분: 부동산 임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 법정지상권, 유동화물건
주의사항:
- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 포함. 이동이 용이한 컨테이너(2개동)는 매각 제외함.
- 진출입 확보를 위한 인접 토지(969구)에 대한 점용허가를 득한 것으로 조사됨. (감정서 참조 및 담당 부서 확인 필요)
- 지상 소재 조경수, 조경석 및 구축물은 토지에 포함하여 평가함.
- 본건 건물 1, 2층 계단실 아래 설치된 다용도실 등은 건물에 포함 평가함.
- 본건 토지와 인접 토지 지적 경계가 불명확하여 인접지(448-9, 969) 점용 여부 및 면적, 지적 경계 확인은 지적 측량 필요.
- 일부 지상에 잡석더미 적치되어 있음.
1.2. 감정평가 요약
토지감정 요항표:
- 위치 및 주위 환경: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 '두동새마을회관'의 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대임.
- 교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.
- 형태 및 이용 상태: 본 건은 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 계단식(2단)으로 조성되었으나 자체 지반은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.
- 인접 도로 상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로 소재함.
- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한).
- 제시 외 물건: 제시 외 건물 1개 동, 제시 외 물건 (컨테이너) 2개 동 (평가 외) 소재함.
- 공부와의 차이: 없음.
- 기타 참고사항:
① 임대 관계: 미상임.
② 기타:
- 본 건으로의 진출입로 확보를 위해 인접한 토지(969구)에 대한 점용허가를 득한 것으로 조사되니 참고 바람 (기한 2028.03.07., 점용료 매년 부과, 연장 가능, 면적: 172㎡, 담당 부서: 거제시 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀).
- 본 건은 인접지(448-9임, 969구) 일부를 점용 중인 것으로 조사되나, 정확한 경계는 지적 측량을 통해 확인 가능.
- 제시 외 건물 1개 동은 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향 없음.
- 지상의 조경수, 조경석 및 구축물은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 평가함. 제시 외 컨테이너는 이동 용이하여 평가 외로 함.
- 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의 바라며, 본 건 일부 지상에 잡석더미가 적치되어 있음.
건물 감정평가 요항표:
- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 (사용승인: 2018.06.12.)
외벽: 화강석 마감 외
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외
창호: PVC 창호임.
- 이용 상태:
일반건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설 (1층: 소매점), 2층: 단독주택
층별 용도:
1층: 제1종근린생활시설 (소매점), 화장실 등; 제2종근린생활시설 (사무소), 사무실, 탕비실 등
2층: 침실 2, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등임.
- 설비 내역: 제반 위생·급배수 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있음.
- 부합물 및 종물: 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.
- 공부와의 차이: 없음.
- 기타 참고사항:
① 임대 관계: 미상임.
② 기타: 본 건 건물 1, 2층 계단실 아래에 설치된 다용도실 등은 건물 평가 시 포함하여 평가함.
2. 입지조건
본 물건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재된 지방도변 농촌지대입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에는 약 8미터 폭의 도로가 있어 진출입에 용이합니다. '두동새마을회관'의 남측 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.
3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 유동화 물건입니다.
주의사항으로, 일괄매각 대상이며 제시 외 건물(㉠)이 포함되나 이동이 용이한 컨테이너 2개동은 매각 제외됩니다.
진출입로 확보를 위해 인접 토지(969구)에 대한 점용허가를 득한 것으로 조사되었으나, 정확한 기한, 면적, 담당 부서 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.
또한, 본건 토지와 인접 토지 간의 지적 경계가 불명확하여 인접지 점용 여부, 면적, 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.
4. 상권분석
본 물건의 주 용도는 주/상용 건물로, 1층에는 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(사무소)이, 2층에는 단독주택으로 이용 가능한 구조입니다. 주변이 농촌지대이면서도 근린생활시설이 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 사무실 등의 업종은 일정 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상업지구보다는 소규모 지역 기반 상권의 성격을 가질 것으로 보입니다.
5. 생활정보
주변은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 농촌 주거 및 생활환경을 형성하고 있습니다. 2층 단독주택으로 사용 가능한 공간은 가족 단위 주거에 적합하며, 1층의 근린생활시설은 소규모 점포나 사무실 운영을 통해 부가적인 수입을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지방도를 통해 거제 시내 접근이 가능하며, 기본적인 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.
6. 잠재적 리스크
주요 리스크 요인으로는 첫째, 본건 토지와 인접 토지 간의 불명확한 지적 경계입니다. 이로 인해 인접 토지 점용 여부 및 면적에 대한 분쟁의 소지가 있으며, 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필수적입니다. 둘째, 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다. 넷째, 일부 지상에 잡석더미가 적치되어 있어 현황 조사 및 정리가 필요할 수 있습니다. 다섯째, 이동이 용이한 컨테이너(2개동)는 매각 제외되므로, 현황 파악 시 제외해야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 거제시 사등면 사곡리에 위치한 주/상용 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 1층은 근린생활시설 및 사무실, 2층은 단독주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 가능성을 내포하고 있습니다. 하지만, 불명확한 지적 경계, 법정지상권 가능성, 미상 임대 관계 등 권리 및 토지 이용에 있어 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 지적 측량 등을 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.
8. 투자 포인트
1. 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능성이 높습니다.
2. 다용도 활용 가능성: 1층 근린생활시설 및 사무실, 2층 단독주택으로 구성되어 있어 주거와 사업을 겸하거나 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.
3. 진출입로 확보: 인접 토지 점용 허가를 통해 진출입로가 확보된 점은 긍정적입니다. (단, 세부 사항 확인 필요)
4. 지역적 잠재력: 거제시의 개발 및 발전 가능성과 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
9. 주변 시설 정보 (혐오시설)
제공된 감정평가 요약 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 존재한다는 구체적인 언급은 없습니다. 본건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, 지방도변에 자리하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖춘 것으로 보입니다. 그러나 정확한 주변 환경 및 혐오시설 존재 여부는 반드시 현장 방문 및 지역별 토지이용계획도, 항공 지도 등을 통해 직접 확인하시길 권장합니다.
법원 정보
통영지원 경매5계