나이스옥션 법원경매 통영 2025타경520 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 소재하는 '두동새마을회관'의 남측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본 건은 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 계단식(2단)으로 조성되었으나 자체 지 반은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 1개 동, 제시 외 물건(컨테이너) 2개 동(평가 외) 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건으로의 진출입로 및 우·오수관로 등의 확보를 위해 인접한 토지(969구)에 대한 점 용허가를 득한 것으로 조사되니 참고 바람(기한 2028.03.07., 점용료 매년 부과, 연장 가 능, 면적: 172㎡, 담당부서: 거제시 농업기술센터 농업정책과 농업기반팀). 2) 본 건은 인접지(448-9임, 969구 등) 일부를 점용 중인 것으로 조사되나, 정확한 위치, 면 적 및 경계는 지적측량을 통해 확인 가능하다는 점 참고 바람. 3) 본 건 남동측으로 소재하는 도로인 ‘산77-16도’는 ‘주식회사 아주산업개발 외 4인’의 공유지로 조사되는바, 동 도로의 계속 이용가능성 및 권원 확보 방안 등에 대하여 응찰 시 반드시 재확인 바람. 4) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물의 위치 및 면적 등을 고려할 때 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 5) 본 건 지상의 조경수, 조경석 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하며, 제시 외 물건인 컨테이너는 이동이 용이하여 평가 외로 함. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치, 인접지 점용 여부 및 면적, 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하 니 유의 바라며, 본 건 일부 지상에 잡석더미가 적치되어 있으니 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물(사용승인: 2018.06.12.)로서, 외벽: 화강석 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

일반건축물대장상의 주용도는 '제1종근린생활시설(1층: 제1종근린생활시설(소매점)), 2층: 단독주택)'이고 일반건축물대장 건축물현황도상의 층별 용도는 다음과 같음. 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 화장실 등, 제2종근린생활시설(사무소), 사무실, 탕비실 등, 2층: 침실 2, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 건물 1, 2층 계단실 아래에 설치된 다용도실 등은 건물 평가 시 포함하 여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함. 이동이 용이한 컨테이너(2개동) 매각 제외함.
-진출입 확보위한 인접토지(969구)에 대한 점용허가를 득한것으로 조사되니 감정서를 참조 및 담당부서에 확인요함.
-본건 남동측 소재 도로 '산77-16도'는 '주식회사 아주산업개발 외 4인'의 공유지임, 동 도로의 계속 이용가능성 및 권원 확보 방안 등에 대하여 응찰시 반드시 확인요함.
-지상 소재 조경수, 조경석 및 구축물은 토지에 포함하여 평가함.
-본건 건물 1,2층 계단실아래 설치된 다용도실 등은 건물에 포함 평가함.
-본건 토지와 인접 토지 지적경계가 불명확하여 인접지(448-9,969) 점용 여부 및 면적, 지적경계 등의 확인은 지적측량 필요함.
-일부 지상에 잡석더미 적치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

통영지원 2025타경520 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 사등면 사곡리 447

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

796,358,400원

1.5. 면적

* 토지: 798.00㎡ (약 241.4평)

* 건물: 197.80㎡ (약 59.8평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

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2.1. 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치하며, '두동새마을회관' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지방도변 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 다만, 본건으로의 진출입 확보를 위해 인접 토지(969구)에 대한 점용허가를 득한 상태이며, 남동측 도로('산77-16도')는 공유지이므로 해당 도로의 지속적인 이용 가능성 및 권원 확보 방안을 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 부산은행 근저당권(을11, 2018.03.06.)이며, 이에 따라 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (건물 등기부상 말소기준권리: 부산은행 근저당권(을1, 2018.06.25.))

3.2. 인수되는 권리

* 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리만 존재하나, 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 본 건의 경우, 임차인 윤명수 씨가 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤명수 (전입: 2018.06.14.)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있어, 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사신아주개발, 강봉진 (전입: 2025.03.17.)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.4. 등기부요약

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3.4. 1. 토지 등기부

* 소유권: 주식회사아주산업개발 (2018.03.06. 매매)

* 채무내역: 부산은행 근저당권 총액 약 715,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 약 62,006,101원

* 총 등기부 채권액: 777,006,101원

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3.4. 2. 건물 등기부

* 소유권: 주식회사아주산업개발 (2018.06.22. 보존등기)

* 채무내역: 부산은행 근저당권 총액 약 715,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 약 62,006,101원

* 총 등기부 채권액: 777,006,101원

4. 상권분석

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4.1. 주요 용도

본건은 제1종 근린생활시설(소매점), 제2종 근린생활시설(사무소) 및 단독주택으로 복합적으로 이용 가능한 건물입니다.

4.2. 건축물 현황

* 1층: 소매점, 사무실 등

* 2층: 주거 공간 (침실 2, 거실, 주방, 욕실 2 등)

* 건축물 사용승인일: 2018년 06월 12일

5. 생활정보

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5.1. 주변 시설

* 주변에 농경지와 임야가 있어 비교적 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 이동 시 거제시내의 주요 상업시설 및 관공서 접근이 용이합니다.

* '두동새마을회관'이 인근에 있어 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

현재까지 조사된 정보에 따르면, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 응찰 전 주변 현황에 대한 직접적인 답사 확인을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 명시된 주의사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(감정서상㉠)이 포함되나, 이동 용이한 컨테이너(2개동)는 제외됩니다.

* 지상에 잡석더미가 적치되어 있습니다.

6.2. 토지 경계 불명확

본건 토지와 인접 토지(448-9, 969) 간의 지적 경계가 불명확하여, 점용 여부, 면적, 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 활용 및 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 공유지 도로 및 인접지 점용

* 남동측 도로('산77-16도')가 공유지이므로, 지속적인 사용 가능성 및 권원 확보 방안을 반드시 확인해야 합니다.

* 인접 토지(969구)에 대한 점용허가를 득하였으나, 허가 기간(2028.03.07.) 및 갱신 가능성 등을 확인하고, 실제 점용 면적 및 위치에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물 1개 동이 존재하며, 감정평가에는 포함되었으나(㉠), 컨테이너 2개 동은 제외되었습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인

임차인 윤 씨는 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 권리 관계 및 점유 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (인수 보증금은 0원으로 예상됨)

6.6. 물건 특성

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 거래 구조가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 신축(2018년)에 가까운 근린주택으로, 상가와 주택을 겸할 수 있는 구조를 가지고 있습니다. 경사지에 조성된 토지이며, 인접 토지와의 경계 불명확, 공유지 도로 사용 등 권리 관계 및 이용에 있어 일부 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원인 점, 인접 토지 점용허가 및 공유지 도로 사용 문제는 응찰 전 반드시 명확히 규명해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 최신 건축물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 즉시 사용 및 활용에 용이합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능하여 다용도 활용이 기대됩니다.

* 잠재적 개발 가능성: 주변이 농경지, 임야와 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 796,358,400원입니다.

제공된 정보만으로는 주변 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 정확한 시세 조사를 위해서는 주변 유사 부동산의 실거래가, 임대차 현황, 지역 개발 계획 등을 추가로 분석해야 합니다.

다만, 감정가격을 기준으로 고려할 때, 명시된 리스크(토지 경계, 도로 문제, 임차인 관계 등)와 인수되는 권리가 없다는 점(인수 보증금 0원)을 감안하여, 감정가의 70~90% 수준에서 유찰 가능성을 고려하며 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

신중한 권리 분석과 현장 답사를 통해 실제 가치를 판단한 후, 잠재적 리스크 해소 비용 및 향후 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.