나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30919 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1534-8 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 ""사천공항"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 국도3호선 도로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하고 국도3호선과 인접하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리 평지로서 도로로 이용 중임.
기호(2) 부정형 평지로서 상업용으로 이용 중임.
기호(4) 부정형 평지로서 도로로 이용 중임.
기호(5) 사다리 평지로서 상업용으로 이용 중임.
기호(10) 부정형 평지로서 도로로 이용 중임.
기호(11) 사다리 평지로서 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 소로에 접함.
기호(2) 남동측, 남서측으로 광대로, 중로에 각각 접함.
기호(4) 남동측, 남서측으로 광대로, 중로에 각각 접함.
기호(5) 남서측으로 중로에 접함.
기호(10) 남동측으로 소로에 접함.
기호(11) 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2018-05-10)(국도3호선)<도로법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2018-05-10)(국도3호선)<도로법>.
기호(4) 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2018-12-27)(국도3호선)<도로법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(5) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(10) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2018-05-10)(국도3호선)<도로법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(11) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

제시외기계 2식이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물(사용승인일 : 2005.07.18)로서,
외 벽 : 외장석재 마감
내 벽 : 모르타르위 페인팅, 일부 타일마감 등
바 닥 : 데코타일 깔기 등
창 호 : 샤시창호.

기호(3-1) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2005.07.18)로서,
기 둥 : 콘크리트위 페인트 마감

기호(3-2) 철근콘크리트구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2005.07.18)로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅
내 벽 : 모르타르위 페인팅

기호(6) 경량철골구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2009.12.30)로서,
벽 체 : PC판넬 마감 등
천 장 : 철골트러스위 PC판넬 마감

기호(7) 경량철골구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2009.12.30)로서,
벽 체 : 판넬 마감

기호(8) 경량철골구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2009.12.30)로서,
벽 체 : 판넬 마감
천 장 : 텍스 마감
바 닥 : 타일 마감
창 호 : 하이샷시.

기호(9) 철근콘크리트구조 판넬지붕 1층 건물(사용승인일 : 2009.12.30)로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅
창 호 : 철골트러스위 판넬.

이용상태

기호(3) 사무실로 이용 중임.
기호(3-1) 캐노피로 이용 중임.
기호(3-2) 액화석유가스 저장소로 이용 중임.
기호(6) 세차장로 이용 중임.
기호(7) 기계실로 이용 중임.
기호(8) 사무실로 이용 중임.
기호(9) 저장고로 이용 중임.

설비내역

기호(3) 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(6,7) 건물은 공부상 구암리 1665-3번지 상 소재하나, 현황 구암리 1665-15번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 기계기구(감정서상 기호 1)매각 포함(수년간 방치된 상태이므로 입찰시 확인요함). 전부 지분매각임.
-제시외 기계기구 중 세차기(감정서상 기호2)매각 제외.
-토지 일부 접도구역 저촉.
-목록 6,7 건물은 건축물대장 미정리로 공부상 목록5위 지번이나, 현황 목록11 위 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30919 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1534-8

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 520,272,050원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 1445.00㎡ (약 437.01평)

토지지분: 722.5㎡ (약 218.51평)

건물면적: 266.95㎡ (약 80.77평)

건물지분: 133.48㎡ (약 40.37평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각, 공동담보 물건임.

* 일괄매각. 제시외 기계기구(감정서상 기호 1)는 매각에 포함되나, 수년간 방치된 상태이므로 입찰 전 반드시 현장 확인 요망.

* 제시외 기계기구 중 세차기(감정서상 기호 2)는 매각에서 제외됨.

* 토지 일부가 접도구역에 저촉됨.

* 목록 6, 7 건물은 건축물대장 미정리 상태이며, 공부상 지번(1665-3)과 현황 지번(1665-15)이 상이함.

* 모든 매각 대상은 지분 매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "사천공항" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도 3호선 도로변을 따라 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

대상 토지까지 차량 출입이 용이하며, 국도 3호선과 인접하여 전반적인 교통 상황이 양호함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 주요 필지는 상업용 또는 도로로 이용 중임. (기호 1, 4, 5, 10, 11)

* 토지는 남동측, 남서측으로 소로, 중로, 광대로에 각각 접하고 있음.

2.4. 주변 시설 및 토지이용계획

* 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있으며, 사천공항 인근 지역임.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 접도구역 등 다양한 제한이 존재함.

* 주변 관광지로는 사천바다케이블카, 삼천포대교 등이 있으며, 이는 지역의 관광 잠재력을 보여줌.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 산업시설이 혼재된 지역일 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 28일 접수된 주식회사 이룸투자개발 근저당권 (을7)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 28일 접수된 주식회사 이룸투자개발 근저당권 (을5)임.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 804,400,000원

* 주요 권리: 소유권 이전 다수, 근저당권 (박무열 외 1명 등), 압류 (부산광역시연제구, 사천시, 해남군 등)

* 건물 등기부채권 총액: 550,400,000원

* 주요 권리: 소유권 이전 다수, 근저당권 (김철, 곽현정), 압류 (사천시)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 구체적인 개요는 미제공됨).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

국도 3호선에 인접한 상업 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 위험물저장 및 처리시설, 가스 충전소, 주유소 등이 위치하여 관련 업종의 수요가 존재할 수 있음.

4.2. 주요 이용 현황

해당 물건 자체는 위험물저장 및 처리시설, 사무실, 액화석유가스 저장소, 세차장, 저장고 등으로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

국도 3호선변에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 관광지

사천바다케이블카, 삼천포대교 등 관광 자원이 인근에 위치하여 지역 경제 활성화 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 소유권이 아닌 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 향후 타 공유자와의 협의 및 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 토지 관련 제한사항

* 접도구역 저촉: 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

* 다양한 법적 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 건축물 현황

* 건축물대장 미정리: 목록 6, 7 건물의 지번 불일치로 인해 공부와의 차이가 있어, 이에 대한 확인 및 정리가 필요함.

* 제시외 기계기구: 일부(기호 1)는 매각에 포함되나, 장기간 방치 상태로 실제 활용 가능성 및 가치 확인이 필요함.

6.4. 용도 특수성

위험물저장 및 처리시설, 액화석유가스 저장소 등으로 이용되고 있어, 관련 법규 및 안전 규정을 철저히 준수해야 함.

7. 종합 의견

해당 물건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 위험물저장 및 처리시설로, 국도 3호선 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 타 공유자와의 관계 설정 및 명도 문제, 건물 공부와의 차이, 다수의 공법상 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 확인 사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 제시외 기계기구의 상태와 건축물대장 미정리 문제는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 간선도로(국도 3호선)와 인접하여 물류 및 접근성이 우수함.

* 위험물 관련 시설로서, 해당 업종에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

* 사천공항 인근이라는 지리적 이점 및 관광 자원과의 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가: 520,272,050원

토지 및 건물 지분율: 50% (각각 722.5㎡/1445㎡, 133.48㎡/266.95㎡)

감정가 기준 지분 가치: 520,272,050원 * 0.5 = 260,136,025원

본 물건은 지분 매각, 접도구역 저촉, 건물 공부 불일치, 제시외 물건의 불확실성 등 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이러한 점을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 감정가 지분 가치의 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 182,000,000원 ~ 208,000,000원.

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