나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30931 [1] 경상남도 사천시 실안동 72-9 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '흥룡사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 종교시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~6) 토지는 완경사지대내 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현황‘휴경지’ 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 지적도상 맹지임.
본건 기호(2~6)은 북측 및 북서측으로 노폭 약 4m의 현황 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

- 기호(2~6) : 공히 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각. 기호1 토지는 지적도상 맹지임. 토지이용계획서상 건축법 제2조 1항 11호에 따른 도로(도로일부포함).
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30931 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 실안동 72-9

용도: 과수원

토지면적: 2,884.00㎡ (약 872.56 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 443,496,000원

매각대상: 토지 매각

1.3. 권리관계 요약

채권자: 진주진양농업협동조합 (근저당권, 지상권 설정)

등기부채권 총액: 710,880,000원

말소기준권리: 진주진양농업협동조합 근저당권 (2020-08-25)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 공동담보 물건

* 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치하며, 주위는 종교시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대임. 인근에 '흥룡사'가 소재함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획서상 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 명시되어 있음. 건축법상 도로로 지정된 예정도로는 건축허가에 대한 기준이 될 수 있음.

* 기호(2~6) 토지는 북측 및 북서측으로 노폭 약 4m의 현황 포장도로와 접함.

2.4. 주변 시설

사천 실안해안도로가 인근에 있으며, 아름다운 일몰 명소로 알려져 있음. 사천 케이블카, 삼천포 메가박스, 삼천포항, 사천해양레저공원 등 관광 및 편의시설이 소재함. '흥룡사'라는 종교시설이 인근에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 김태용 (2013-04-11)

* 소유권 이전: 전지은 (2020-08-25)

* 근저당권: 진주진양농업협동조합 (380,000,000원, 2020-08-25) - 말소기준권리

* 지상권설정: 진주진양농업협동조합 (2020-08-25)

* 근저당권: 임현채 (170,880,000원, 2020-08-31)

* 근저당권: 최애라 (60,000,000원, 2020-11-05)

* 근저당권: 조상희 (100,000,000원, 2021-05-27)

* 압류: 진주세무서장 (2024-01-18)

* 압류: 사천시 (2024-01-22)

* 임의경매개시결정: 진주진양농업협동조합 (2025-06-13)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-23)

3.2. 말소 및 인수되는 권리

말소기준권리인 진주진양농업협동조합의 근저당권(2020-08-25)보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

본건의 경우, 말소기준권리보다 선순위로 설정된 권리는 확인되지 않습니다.

그러나, 지상권(진주진양농업협동조합, 2020-08-25)은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경상남도 사천시의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 농업 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다. 인근에 '흥룡사'와 같은 종교시설이 있으며, 사천해안도로와 가까워 관광자원과의 연계 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변의 상업 시설은 주로 관광객을 대상으로 하는 카페, 식당 등이 실안해안도로를 따라 분포하고 있습니다. 대규모 상업 단지나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상업 기능보다는 관광 및 레저 관련 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. '흥룡사'와 같은 종교시설이 가까이 있습니다. 관광 관련 시설로는 사천 케이블카, 삼천포 메가박스, 삼천포항 등이 있으며, 실안해안도로를 따라 카페와 식당들이 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

제공된 정보 내에서는 주변 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다. 사천시 내에는 다양한 교육 및 의료 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 본 물건지로부터의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 접근 및 건축 행위 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 해당 토지가 건축법상 도로(예정도로)로 일부 포함되어 있어, 추후 건축 허가 등에서 고려될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 경매 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시에는 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 지상권 인수

말소되지 않는 권리인 지상권이 설정되어 있어, 낙찰자는 해당 지상권을 인수하게 됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으며, 지상권자의 권리를 존중해야 하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 현황

현재 토지는 '휴경지' 상태로 이용되고 있습니다. 본래 용도인 과수원으로의 복구 또는 다른 용도로의 개발 시 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 아름다운 해안 경관 지역에 위치한 과수원 용지의 토지입니다. 감정가는 4억 4천여만 원으로 평가되었으며, 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

주요 리스크로는 지적도상 맹지인 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정이 존재합니다. 특히 맹지 문제와 지상권 인수 문제는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해결 방안을 모색하거나 충분한 고려가 필요합니다.

건축법상 도로로 지정된 예정도로 일부가 포함되어 있다는 점은 향후 건축 가능성에 대한 긍정적인 신호로 볼 수도 있으나, 이는 행정 절차 및 관련 법규에 따라 달라질 수 있습니다.

관광객들에게 인기 있는 실안해안도로 인근에 위치하고 있어, 용도 변경이나 개발 시 잠재적인 가치를 가질 수 있으나, 현재로서는 농지로서의 규제와 맹지, 지상권 등의 제약이 매우 큰 편입니다.

8. 투자 포인트

* 아름다운 실안해안 인근에 위치하여 관광 및 휴양 목적의 개발 잠재력 보유.

* 사천 케이블카 등 주변 관광 자원과의 연계 가능성.

* 건축법상 도로(예정도로)로 일부 지정되어 있어, 향후 도로 관련 문제 해결 시 건축 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 443,496,000원으로 평가되었으나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 중대한 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법률적 문제 해결 가능성 및 예상 소요 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 위험 요소를 차감한 가격에서 검토가 이루어져야 할 것입니다.

특히, 지상권의 존속 기간, 사용 조건, 지료 등에 대한 명확한 확인과 맹지 문제 해결 방안(인접 토지 매입 등) 마련이 선행되어야 하며, 이를 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.