나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21556 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21556 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11 답 경매

• 사건번호: 2025타경21556
• 주소: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11
• 용도: 답

통영지원 경매1계 2025타경21556 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11 | 감정가: 545,553,900원 | 최저가: 381,888,000원 | 용도: 답

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21556 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11

용도: 답

감정가: 545,553,900원

토지면적: 4773.00㎡ (약 1444평)

토지지분: 4773㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

1.2. 1.주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 위치하며, 인근에 '둔덕가족생활체육공원'이 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 잡종지, 양식장 및 소규모 공장 등이 혼재된 경지정리지대입니다. 인근에 둔덕농협 한우관이 위치해 있습니다.

1.2. 2.교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 토지 북서측으로 소폭의 구거 너머 왕복 2차로 도로가 소재하고 있습니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.경매 구분

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 2.채권자

채권자는 사OOOOOOOO입니다.

1.3. 3.매각 대상

매각 대상은 토지 전체입니다.

1.3. 4.특이사항 및 주의사항

일괄 매각으로 진행됩니다. 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

토지는 '농지의 타용도 일시 사용 허가'를 득하여 현재 새우 양식장 부지로 이용 중입니다. 이 허가는 타인에게 승계가 불가능하며, 소유권 이전 시 양수인은 농지로 원상복구할 의무가 있습니다.

새우 양식장 관련 설비 및 구조물은 평가 및 매각에서 제외되며, 성토 비용은 감안하여 평가되었습니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농경지가 주로 분포하는 경지정리지대에 위치하고 있으며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 양식장, 소규모 공장 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업 시설보다는 농업 및 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 인근에 둔덕농협 한우관이 있어 지역 농산물 관련 소비 활동이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변에 '둔덕가족생활체육공원'이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 가장 가까운 편의 시설로는 둔덕농협 한우관이 언급되었으나, 전반적으로 농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설이나 주거 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 원상복구 의무

가장 큰 리스크는 새우 양식장으로 사용 중인 토지에 대해 '농지의 타용도 일시 사용 허가'가 승계되지 않아, 소유권 이전 후 반드시 농지로 원상복구해야 한다는 점입니다. 이로 인한 추가 비용 및 행정 절차 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 2.농지취득자격증명 필수

농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

1.6. 3.경계 불분명

토지와 인접 토지 간의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 이 또한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 4.농지 이용 규제

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 거제시에서는 농지 불법 전용 및 개량 행위에 대한 단속을 강화하는 추세이므로, 관련 규정을 철저히 준수해야 합니다.

1.6. 5.혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 등에 속한 답(농지)으로, 현재 '농지의 타용도 일시 사용 허가'를 받아 새우 양식장으로 이용 중입니다. 감정가는 5억 4천만 원대이며, 토지 면적은 약 1444평입니다. 입지적으로는 농경지와 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역이며, '둔덕가족생활체육공원'과 인접해 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 해당 토지를 농지 외 용도로 사용하기 위한 허가가 양수인에게 승계되지 않아, 낙찰 후에는 반드시 농지로 원상복구해야 한다는 의무가 있다는 것입니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수이며, 경계가 불분명하여 지적 측량이 요구되는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

해당 물건은 현재 새우 양식장으로 이용되고 있으나, 향후 농지로 복구해야 하는 조건이 붙어 있어 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 만약, 향후 농업을 직접 영위할 계획이 있거나, 농지 관련 사업을 고려하는 경우라면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 또한, 거제시의 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 지정 용도를 고려할 때, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성이나 용도 변경 가능성을 면밀히 검토해볼 필요가 있습니다. 다만, 농지 관련 규제가 강화되는 추세이므로 관련 법규 준수가 매우 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매1계