나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21556 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 소재하는 '둔덕가족생활체육공원'의 동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 잡종지, 양식장 및 소규모 공장 등으로 형성된 경지정
리지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1), 2) 토지는 세로장방형 평지로서, 기준시점 현재 새우양식장 부지 및 부속 토지로
이용 중임. '농지의 타용도 일시사용 허가'는 타인에게 승계 불가하므로, 토지 소유권 이전
시 양수인에게는 농지로 원상복구하여야 할 의무가 있다는 점 유의 바람.

인접 도로상태

본 건 기호 1), 2) 토지 북서측으로 소폭의 구거 너머 왕복 2차로 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본 건 지상에 제시 외 구조물(중간육성장 수조(원형) 15식, 사육 수조(비닐하우스) 1식 등),
제시 외 물건(컨테이너 2개 동, 히트펌프시스템, 전기보일러 등) 등이 소재함(평가 외).

공부와의 차이

본 건 기호 1), 2) 토지의 공부상 지목은 '답'이나, '농지의 타용도 일시 사용 허가'를 득하
여 기준시점 현재 새우양식장 부지 및 부속 토지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 1), 2) 토지는 양어장 설치를 위해 ‘농지의 타용도 일시 사용 허가(사용기간
: 2021.05.10.~2028.04.30.)’를 득한 후, 성토 및 부대 토목공사(급배수설비 포함)를 거
쳐 기준시점 현재 새우 양식장 부지 및 부속 토지로 이용 중임. 거제시 담당 부서에 따르
면, 해당 허가는 타인에게 승계 불가하며, 토지 소유권 이전 시 양수인에게는 농지로 원
상복구할 의무가 있음. 이에 본 평가는 기준시점 현재의 이용상황을 일시적 이용상황으로
보아 지목 기준으로 평가하되, 성토된 상태를 반영하여 평가함. 또한, 새우 양식장 관련
설비와 구조물 등은 평가 외로 함.

2) 본 건 지상의 제시 외 구조물 등으로 인해 영향받는 토지의 가액은 ‘토지 감정평가명세
표’ 비고란에 별도로 기재함.

3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문
적인 지적 측량이 필요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
- '농지의 타용도 일시 사용 허가(사용기간 : 2021.05.10.~2028.04.30)'를 득한 후, 새우 양식장 부지 및 부속 토지로 이용중임. 거제시 담당부서에 따르면, 해당 허가는 타인에게 승계 불가하며 소유권 이전 시 양수인은 농지로 원상복구할 의무가 있다고 함.
- 새우 양식장 관련 설비와 구조물은 평가 및 매각에서 제외하며, 성토 비용을 감안하여 평가함.
- 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 등을 위하여 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

통영지원 2025타경21556 (1)

소재지

경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 620-11

용도

답 (농지)

감정가

545,553,900원

토지면적

4773. 00㎡ (약 1443.84평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

사량수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 소재하며, '둔덕가족생활체육공원' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 잡종지, 양식장 및 소규모 공장 등으로 형성된 경지정리지대입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통입니다. 본 건 북서측으로는 소폭의 구거 너머 왕복 2차로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 250,000,000원의 채권적 권리가 존재하며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이므로 취득 후에도 주의가 필요합니다.

등기부 요약

* 2020-02-17: 소유권이전 (갑4)

* 2022-05-27: 소유권이전 (갑5, 매매 310,000,000원)

* 2022-06-30: 근저당권 (을11, 사량수산업협동조합, 306,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-06-30: 지상권설정 (을12, 사량수산업협동조합, 말소)

* 2022-07-12: 근저당권 (을13, 사량수산업협동조합, 240,000,000원, 말소)

* 2024-08-29: 가압류 (갑6, 경남신용보증재단, 39,615,000원, 말소)

* 2025-03-26: 가압류 (갑7, 거제수산업협동조합, 80,004,224원, 말소)

* 2025-03-26: 가압류 (갑7, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 240,635,931원, 말소)

* 2025-06-23: 임의경매 (갑8, 사량수산업협동조합, 491,615,234원, 말소)

* 2025-08-08: 근저당권 일부 이전 (을13-2, 농업협동조합중앙회, 말소)

* 2025-08-14: 압류 (갑9, 국민건강보험공단, 말소)

* 등기부채권 총액: 906,255,155원

인수되는 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

지역 특성

본 건이 소재한 거제시 둔덕면 하둔리는 경지정리지대로서 농경지가 주를 이루고 있으며, 단독주택, 양식장, 소규모 공장 등이 산재하여 전원적인 농촌 및 어촌 복합지역의 특징을 보입니다.

주변 시설

'둔덕가족생활체육공원'이 인근에 위치하여 여가 및 체육 활동을 위한 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변으로 농경지와 양식장, 소규모 공장 등이 분포하고 있어 지역 경제 활동과 연계된 시설들이 존재합니다. 거제시 내 다른 지역에 비해 편의시설은 제한적일 수 있으나, 농촌 지역의 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성

차량 이용 시 본 건까지 접근이 용이하며, 북서측으로 왕복 2차로 도로가 있어 외부와의 연결성이 양호합니다. 하지만 대중교통 이용에 대한 정보는 제한적입니다.

편의시설 및 생활 기반

주변에 '둔덕가족생활체육공원'이 있어 레크리에이션 시설을 이용할 수 있습니다. 농촌 지역 특성상 대형마트나 백화점과 같은 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점, 농협, 주민센터 등의 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 관련

본 건은 '답' 지목의 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

토지 이용 제한 및 복구 의무

현재 '농지의 타용도 일시 사용 허가(2021.05.10.~2028.04.30)'를 받아 새우 양식장 부지로 이용 중입니다. 이 허가는 타인에게 승계되지 않으며, 소유권 이전 시 양수인은 농지로 원상 복구할 의무가 있습니다. 따라서 현재의 양식장 상태를 영구적으로 유지할 수 없으며, 약 2년 후에는 복구 또는 새로운 허가/이용 계획이 필요합니다.

경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

제시 외 물건

본 건 토지 지상에는 중간육성장 수조, 사육 수조, 컨테이너, 히트펌프시스템, 전기보일러 등 다수의 제시 외 구조물 및 물건이 소재하나, 이들은 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다.

임차인 관련

임차인 임 은 대항력이 없으나, 250,000,000원의 보증금을 지급하였으며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이므로, 낙찰 후에도 보증금 반환 채권으로 인한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 위치한 토지로, 감정가는 545,553,900원, 면적은 4773㎡입니다. 현재는 농지임에도 불구하고 '농지의 타용도 일시 사용 허가'를 통해 새우 양식장으로 이용되고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 현 상태의 이용이 일시적이며, 매수인은 소유권 이전 후 농지로 원상 복구해야 할 의무가 있다는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수적입니다.

등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 임차인 임 은 대항력이 없지만 보증금 250,000,000원의 채권적 권리를 가지고 있습니다.

향후 토지 활용에 대한 면밀한 검토와 원상 복구 비용, 농지 취득 관련 절차 등을 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시 둔덕면 지역의 농지를 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* '둔덕가족생활체육공원' 인근에 위치하여 공공 시설 접근성이 양호.

* 현재 양식장으로 이용되고 있어, 관련 업종이나 토지 활용 방안에 대한 잠재적 고려 가능성. (단, 원상 복구 의무 전제)

* 주변의 농경지 및 자연 환경을 활용한 전원생활 또는 관련 시설 부지로의 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필수, 현 상태의 양식장 이용이 일시적이며 원상복구 의무가 존재한다는 점, 그리고 약 2년 후 허가 만료가 도래한다는 점 등 여러 제약 사항이 있습니다. 또한, 제시 외 양식장 관련 설비 및 구조물은 매각 대상에서 제외됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순히 감정가나 시세만으로 입찰가를 산정하기보다는, 예상되는 원상 복구 비용, 농지 취득 비용, 향후 토지 활용 가능성 및 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 원상 복구 의무 이행 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 이를 감안한 입찰가 책정이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산출하기는 어려우나, 일반적인 경매 물건 대비 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.