나이스옥션 법원경매 진주 2025타경760 [1] 경상남도 하동군 진교면 고이리 산211-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경760 [1] 경상남도 하동군 진교면 고이리 산211-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경760
• 주소: 경상남도 하동군 진교면 고이리 산211-1
• 용도: 임야

진주지원 경매1계 2025타경760 | 소재지: 경상남도 하동군 진교면 고이리 산211-1 | 감정가: 47,478,000원 | 최저가: 33,235,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2025타경760 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경760 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 고이리 산211-1

용도: 임야

감정가: 47,478,000원

토지면적: 23,763.00㎡ (약 7,189평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOO

1.2. 주변 환경 및 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 진교면 고이리 소재 '절골저수지' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 임야와 농경지로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 일반적인 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 남서측 방향으로 폭 2~3미터 내외의 임도가 존재하여 차량 통행이 가능할 것으로 보입니다.

1.3. 토지 이용 현황 및 특이사항

토지는 급경사지대 내에 위치하며 부정형의 토지입니다. 대체로 자연림 상태이며 일부 너덜지대(돌이 많이 쌓여 있는 지대)를 이루고 있습니다.

본 건의 가장 큰 특이사항은 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종 및 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육이 제한되는 구역입니다. 또한 산지관리법에 따라 임업용산지로 분류되어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOOOOO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 권리 사항은 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 일정 기간 점유함으로써 취득하는 관습법상의 물권으로, 토지 소유자는 해당 분묘를 함부로 철거하거나 이전시킬 수 없습니다. 분묘기지권으로 인해 토지 사용에 제약이 따를 수 있으며, 미확인 분묘의 존재 가능성 또한 추가적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 분묘기지권의 시효 취득 여부 및 지료 지급 의무 등은 법적 검토가 필요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 임야 및 농경지로 둘러싸인 농림지역에 위치하고 있어, 인근에 상업 활동이 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 토지의 가치는 주변 자연환경 및 향후 개발 가능성에 따라 평가될 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

주변 환경이 자연 친화적인 임야와 농경지로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 다만, 편의시설이나 주요 생활 기반 시설과의 접근성은 보통 수준이며, 맹지이면서 경사도가 있는 임야의 특성상 직접적인 주거 생활보다는 임업, 농업 또는 개발 후의 활용을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 가장 큰 리스크 요소로, 분묘 이장 또는 사용 승낙 관련 협의가 필요합니다. 육안 확인되지 않는 분묘의 존재 가능성도 잠재적 문제입니다.

2. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며, 유일한 접근로인 임도의 폭이 좁아(2~3미터) 대형 차량 통행이나 추가적인 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 개발 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적, 물리적 제한이 많습니다.

4. 급경사 및 너덜지대: 토지의 상당 부분이 급경사로 이루어져 있어 활용 및 개발에 물리적인 어려움이 따를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 진교면 고이리 소재 넓은 면적의 임야입니다. 분묘기지권의 존재, 맹지 상태, 경사 및 개발 제한 용도지역 등 여러 제약 조건이 복합적으로 작용하고 있어, 단순 투자보다는 철저한 사전 조사와 법률적, 실무적 검토가 필수적인 물건입니다. 향후 분묘 관련 협의, 도로 확보 가능성, 토지 이용 규제 완화 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 넓은 면적의 임야: 23,763㎡(약 7,189평)의 넓은 면적은 향후 임업, 농업, 또는 특정 개발 사업(예: 자연 휴양림, 임도 시설 등) 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

2. 분묘 이전 시 가치 상승: 분묘기지권 문제를 해결하고 토지 이용 규제(농림지역 등)를 완화할 수 있다면, 해당 토지의 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

3. 경매를 통한 저가 매수 기회: 권리 분석 및 리스크 해소 방안이 명확하다면, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 상세히 검토하시기 바랍니다.*

법원 정보

진주지원 경매1계