나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11641 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 911 성원아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(3): 본건은 경상남도 창원시 대산면 가술리 '창원일반산업단지' 내에 위치하며 부근은 일반산업단지 내 중 소규의 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(3): 차량출입 가능하며, '창원일반산업단지' 내에 위치하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3): 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 주차장용지(나지)임.

인접 도로상태

기호(3): 북동측 및 남동측으로 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 일반공업지역(2014-08-09) , 지구단위계획구역(창원일반산업단지) , 노외주차장(2014-08-09) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 일반산업단지(창원일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3): 없음.

공부와의 차이

기호(3): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3): 임대관계는 미상이며, 지상에 이동성이 있는 화물적재함이 소재하나 이에 구액됨이 없이 토지를 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 창원시 진해구 자은동 소재 '성원아파트' 104동 1층 104호로서 부근은 북서측 도로변으로 근린생활시설 등이 혼재하고 후면은 아파트단지 및 일반주택 등으로 형성되어있는 지역으로 주위환경 보통시 됨

위치 및 주위환경

기호(2): 본건은 창원시 의창구 사림동 소재 '창원한마음병원' 북측에 인접한 '창원중앙역유탑바이탈시티' 주건축물 제1동 3층 326호로서 부근은 일반상업지역 내 병원, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1): 아파트단지 내 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

교통상황

기호(2): 집합건물내 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물내 3층 326호로서
외벽: 외장재(연조석)마감 및 몰탈위 페인팅 등
내벽: 콘크리트 노출마감
바닥: 콘크리트 노출마감
천정: 콘크리트 노출마감.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 1층 104호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시창

이용상태

기호(1): 아파트임.

이용상태

기호(2): 의원(공실)임.

설비내역

기호(1): 위생설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

기호(2): 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(2): 집합건물 부지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 집합건물 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 아파트단지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

기호(2): 남서측 및 남동측으로 중로2류 및 중로3류와 접함.

인접 도로상태등

기호(1): 아파트단지는 북서측 및 북동측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 사림동 163-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자은동 911 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호(2): 없음.

공부와의 차이

기호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2): 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

물건 비고

-집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)임.
-2025.05.기준 미납관리비는 475,070원 이라고 함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경11641 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 자은동 911 성원아파트 104동 1층104호

1.3. 용도

본건은 등기사항전부증명서상 '아파트'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'로 확인되어 용도상의 불일치가 존재합니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

* 토지 지분: 18.44㎡ (약 5.58평)

* 건물면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

* 건물 지분: 57.784㎡ (약 17.48평)

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.7. 채권자

김

1.8. 기타 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재한 성원아파트 104동 1층 104호에 위치합니다. 북서측 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 후면으로는 아파트 단지 및 일반 주택이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 자은동 일대의 생활 편의 시설들이 위치하고 있으며, 자은초등학교, 자은중학교 등이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 마산상공회의소신용협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리 하에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-06-14)

* 을1: 근저당권 (2024-02-07, 말소기준)

* 갑3: 가압류 (김성환, 2025-02-21)

* 갑4: 소유권이전 (주식회사지구환경, 2025-03-24)

* 갑5: 강제경매 (김성환, 2025-06-18)

3.3. 총 권리관계

등기부상 총 권리금액은 170,000,000원 (을1 120,000,000원 + 갑3 50,000,000원)으로 기재되어 있습니다. 다만, 본 경매 사건은 채권자 김성환의 가압류(갑3)가 본압류로 이행된 강제경매 사건으로, 채권액은 300,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 본건 호실의 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태 및 점유 관계를 정확히 파악하는 데 어려움이 있었습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 불명확하므로 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 자은동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'로 기재된 점을 고려할 때, 의료 관련 업종을 고려한 상권 분석이 유효할 수 있습니다. 주변의 유동 인구 및 잠재 고객층을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 주택가에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육/의료: 인근에 초등학교와 중학교가 위치하고 있으며, 창원시 의창구에 위치한 창원한마음병원 등 주요 의료 시설 접근성도 고려해볼 수 있으나, 이는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: '아파트'라는 등기부상 용도와 '제1종근린생활시설(의원)'이라는 집합건축물대장상 용도 간의 명확한 불일치는 향후 건물 활용, 대출, 재산권 행사 등에서 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크입니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태, 하자 여부, 설비 정상 작동 여부 등을 확인할 수 없었습니다.

* 미납 관리비: 2025년 5월 기준 475,070원의 미납 관리비가 존재합니다. 이는 일반적으로 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

* 점유 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이고 현장 방문이 불가하여 실제 점유자와의 관계, 퇴거 시점 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 성원아파트 내 1개 호실로, 감정가는 208,000,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 집합건축물대장상 용도가 '제1종근린생활시설(의원)'로 확인됨에도 불구하고 등기부상 '아파트'로 기재되어 있다는 점입니다. 이로 인한 용도상의 혼란은 본건의 가치 평가 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인, 미납 관리비, 점유 관계의 불확실성 등은 추가적인 주의와 면밀한 조사를 요구합니다.

8. 투자포인트

* 용도 복합 가능성: 아파트와 근린생활시설(의원)로서의 잠재적 가치를 모두 지니고 있어, 향후 용도 변경 또는 특화된 활용을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리상 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 시장 경쟁력: 적정 낙찰가를 확보할 경우, 비교적 저렴한 비용으로 해당 지역의 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 추가 분석을 통해 이루어져야 합니다.

* 현장 재조사를 통한 내부 상태, 마감재, 설비 현황 등 상세 파악.

* 용도 불일치 문제 해결 가능성 및 관련 법규 검토.

* 제1종근린생활시설(의원)로서의 가치 평가 및 주변 상권 시세 조사.

* 아파트로서의 현재 시장 가치 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 미납 관리비, 잠재적 수리비 등 추가 비용 고려.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 보수적인 관점에서 접근하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.