나이스옥션 법원경매 창원 2025타경533 [1] 경상남도 김해시 내동 1121-4 씨티빌 8층802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 ""가야중학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 상업시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층건 내 8층 802호, 803호, 804호로서

외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

일련번호1~3 : 골프연습장(상호: PGA 골프 아카데미)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복3차선, 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반),
지구단위계획구역(중심상업용지), 보행자전용도로(1991-12-31)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

본건은 공히 공부상 ""휴게음식점""으로 등록되어 있으나 현황 ""골프연습장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 일련번호1,2는 벽체 구분없이 사용중이며, 일련번호3과 함께
""PGA 골프 아카데미""로 이용중인 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 용도는 “휴게음식점”이나 현황 경계벽 없이 하나의 “실내 골프연습장실”로 영업 중단 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경533 (1)

소재지: 경상남도 김해시 경원로55번길 2 (내동) 씨티빌 8층 802호 (건축물대장상 802, 803, 804호)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 제2종근린생활시설)

감정가: 512,000,000원

토지면적: 67.33㎡ (약 20.37평)

건물면적: 330.61㎡ (약 100.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김해농업협동조합 (추정)

특이사항: 집합건축물대장상 용도는 “휴게음식점”이나, 현황은 경계벽 없이 하나의 “실내 골프연습장”으로 이용되었으며, 현재 영업은 중단된 상태임.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 "가야중학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 상업시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

남측으로 왕복 3차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

본건 경매는 김해농업협동조합의 신청으로 진행되었음.

말소기준권리: 2013년 2월 20일자 근저당권 (김해농업협동조합, 채권액 금290,000,000원)

이하 모든 등기된 권리(소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 479,354,334원.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없음. 임대차 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건은 김해시 내동의 일반상업지역에 위치하며, 도시지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지) 등으로 지정되어 있어 상업 활동 및 향후 발전 가능성을 내포하고 있음.

아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 현재 영업 중단 상태이므로 신규 임차인 확보 및 상권 활성화를 위한 노력이 필요할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

본건 인근에 가야중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

차량 접근성이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 기본적인 교통 이용은 편리할 것으로 보임.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 “휴게음식점”이나, 실제 이용은 “실내 골프연습장”이었음. 이는 향후 부동산을 활용하거나 재건축/대수선 시 용도 변경에 따른 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

영업 중단 상태: 현재 영업이 중단된 상태로, 임차인 확보, 리모델링, 설비 투자 등 재개장을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

임대차 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 내동의 편리한 교통 및 아파트 단지 인근의 입지를 갖춘 근린상가임.

약 100평에 달하는 넓은 면적으로 다양한 업종 전환 및 활용이 가능하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되고 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리관계가 매우 안전하다는 장점이 있음.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치, 현재 영업 중단 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임. 이러한 부분을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

위치적 이점: 가야중학교 인근, 아파트 단지 배후 수요 확보 가능한 상업 지역.

넓은 실사용 면적: 약 100평의 공간으로 다양한 업종 전환 및 대규모 점포 운영에 유리.

안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 취득 가능.

무인수 임차인: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담 경감 (단, 임대차 현황 확인 필요).

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역(중심상업용지) 지정으로 향후 지역 발전 가능성 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 512,000,000원이며, 총 채권액은 479,354,334원입니다.

현재 영업 중단 상태이며, 용도 불일치 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

안전한 권리 관계와 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 장점을 바탕으로, 총 채권액보다는 높게, 그리고 리스크 해소 비용(용도 변경, 인테리어, 공실 해소 비용 등)을 충분히 반영한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 임대료 및 업종별 수익성 분석 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

단, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우므로, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰 고려 범위를 제안합니다.

입찰 고려 범위: 감정가의 80% ~ 90% (약 409,600,000원 ~ 460,800,000원) 수준에서, 현장 조사 및 심층 분석 결과를 반영하여 최종 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.