나이스옥션 법원경매 창원 2025타경524 [1] 경상남도 김해시 삼방동 174-4 해피하우스 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하2층/지상13층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 2012.09.24)
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 노폭 약 9m 내외, 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(어방지구),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없음

물건 비고

전세권자 김현문은 신청채권자 로서 전세권설정일은 2016.3.3.이고 배당요구일은 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과를 완전히 대체할 수는 없습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경524 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 174-4 해피하우스 9층 901호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상13층 건물 내 9층 901호

사용승인일: 2012년 9월 24일

토지 면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

전용 면적: 84.37㎡ (약 25.52평)

분양 면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

감정가: 201,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 9m 내외, 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

선순위 전세권 (김현문, 2016년 3월 3일 설정, 190,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

전세권, 압류, 임의경매 등 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 김현문은 신청채권자로서 전세권 설정일은 2016년 3월 3일이며, 배당요구일은 경매신청일입니다.

* 주의사항: 임차인 김현문은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 채권 총액이 190,000,000원이며, 전세권이 말소기준권리가 되므로 경매 절차에서 배당을 통해 변제받을 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 삼방동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 자리한 지역입니다.

4.2. 인근 편의시설

주변에는 삼방초등학교가 인근에 위치하며, 일반적인 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 상세한 편의시설(병원, 마트, 금융기관 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 검색된 정보 내에서 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 전반의 소각장 이전 관련 이슈가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'이 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 가까운 거리에 삼방초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 단지 주변 도로망을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동이 용이합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 상가, 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

2012년 사용승인된 건물로, 14년차 아파트입니다. 이는 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계

선순위 전세권자가 경매를 신청한 채권자이면서 본건의 임차인이기도 합니다. 비록 대항력은 없으나, 채권액(190,000,000원)이 감정가(201,000,000원)에 근접하여, 경매 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

모든 부동산 상품과 마찬가지로, 지역 부동산 시장의 변동성에 따른 가치 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼방동에 위치한 준신축 아파트 물건으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히, 권리관계 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 선순위 전세권자가 채권자 겸 경매 신청인이며 대항력이 없으므로, 권리분석상으로는 명확한 상태입니다. 다만, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 거래 사례가 감정가보다 낮은 수준에서 이루어진 점을 감안할 때, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수할 권리 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 입지조건: 삼방초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건축 연식: 2012년식으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수선 부담이 적습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 수요 변화에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 201,000,000원을 기준으로 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

다만, 최근 유사 면적의 해피하우스 아파트 실거래가 약 170,000,000원 및 주변 아파트 시세 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 목적 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.