나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11994 [1] 울산광역시 북구 상안동 357-2 지팝프라자 3층314호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화감정 · 평가일 2025.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 ""홈프러스 울산북구점"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로 형성되어 있으며 북서측으로 인근에 대단위의 아파트단지가 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조(철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽은 복합판넬 마감 등이며
내벽은 인테리어,. 일부는 타일 붙임 등
창호는 샷사창 등 입니다

이용상태

점포이나 현황은 공실입니다.

설비내역

위생급배수설비,승강기, 옥내소화전, 화재탐지기 등의 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 등과 등고 평탄한 세장형의; 토지로서 상가건물 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 가로망 상태는 대로와 소로에 접하여 대체로 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합)
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11994 (1)

소재지: 울산광역시 북구 상안동 357-2, 지팝프라자 3층 314호

용도: 근린상가

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

토지 면적: 81.78㎡ (약 24.74평)

토지 지분: 81.78㎡ (약 24.74평)

건물 면적: 178.56㎡ (약 54.01평)

건물 지분: 178.56㎡ (약 54.01평)

1.3. 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 현황은 공실임

작성일: 2026-04-14

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 상안동에 위치하며, "홈플러스 울산북구점" 서측 인근입니다. 주변은 상가지대로 형성되어 있으며, 북서측 인근에 대단위 아파트 단지가 소재하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 물건이 가로망 상태가 양호한 대로와 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2024년 3월 7일자 우리은행 근저당 (276,000,000원)

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2018-07-02

대항력: 있음

비고: 현재 공실 상태이나, 위 임차인이 존재합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

(참고: '대항력 있음'으로 표기된 임차인이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 관련 사항을 재확인하시기 바랍니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등재되었으나, 대부분 말소 예정입니다.

- 최초 소유권 이전: 2011-04-14

- 최근 소유권 이전: 2024-03-07 (매매 금360,000,000원)

- 말소기준권리 (근저당): 우리은행 (2024-03-07)

- 본건 경매 개시 (임의경매): 주식회사우리은행 (2025-06-17)

- 등기부채권 총액: 334,150,000원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 "홈플러스 울산북구점" 인근에 위치한 지팝프라자 내 상가입니다. 주변으로 다수의 상업 시설이 밀집해 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다.

4.2. 배후 수요

인근에 대단위 아파트 단지가 위치하여 고정적인 소비자층 확보가 가능하며, 상업지구 내 유동인구를 통한 추가 수요 창출이 기대됩니다.

4.3. 업종 적합성

건축물대장상 제2종 근린생활시설로 용도 분류되어 있으며, 제1종/2종 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설 등으로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 편리하며, 주요 도로망에 인접해 있어 시내외 이동이 용이합니다. 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 대형마트(홈플러스)가 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역은 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있으며, 확인된 바 상가 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

등기부상 '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 계약 조건 및 배당 여부에 따라 명도에 시간이 소요되거나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 과정에서 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 현 공실 상태

현재 물건이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 위해서는 신규 임차인 확보가 필요합니다. 이 과정에서 공실 장기화 또는 낮은 임대료 계약 등의 위험이 존재합니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 채무자와 관련한 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채권 회수 절차가 본 물건의 낙찰가 및 향후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 상안동의 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 홈플러스와 대단위 아파트 단지에 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 구조 및 기반 시설 또한 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확한 확인 없이 투자 시 예상치 못한 금전적, 시간적 손실을 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

상업 지구 내 위치 및 대형 마트, 대단위 아파트 단지 인접으로 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

8.2. 활용 가능성

제2종 근린생활시설 외 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가로, 향후 임대 수익 증대 또는 매각 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확하며, 통합적인 활용 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가 310,000,000원에서 잠재적 리스크 요인(임차인, 공실, 유동화 물건 등)을 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

9.2. 고려 사항

- 감정가는 시장 상황 및 물건 상태를 반영한 초기 평가액이므로, 실제 시장 가치와 차이가 있을 수 있습니다.

- 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 공실 상태는 명도 및 임대차 확보에 따른 추가 비용 및 시간을 발생시킬 수 있습니다.

- 유동화 물건이라는 특수성은 거래 과정의 불확실성을 높일 수 있습니다.

9.3. 제언

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석해야 가능합니다. 본 자료만으로는 시세 및 투자 수익률 분석에 한계가 있으므로, 전문가와의 상담 및 심층적인 현장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(주의: '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시된 점을 감안하여, 입찰가 산정 시 해당 보증금은 제외합니다. 그러나 '대항력 있음' 임차인의 존재는 여전히 리스크 요인이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.