나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1204 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2711-23 디온플레이스 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '범어중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역""남양산역(2호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 제1층 제112호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 및 타일 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 구조임.

이용상태

대상물건은 근린생활시설(상호명 : 대한민국 폰가게)로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 21미터 및 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1204 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 범어리 2711-23 디온플레이스 1층 112호 (신주소: 경상남도 양산시 삽량로 30)

1.3. 용도

근린생활시설

1.4. 감정가

674,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

부산은행 (말소기준권리자)

1.9. 특이사항

해당 없음

1.10. 주의사항

해당 없음

1.11. 특수물건정보

해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '범어중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 남양산역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 21미터, 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m), 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부산은행, 2017-01-31 접수, 624,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권 개요만 언급되고 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2025-06-20

* 확정일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부요약

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2017-01-31)

* 소유권이전 (2017-01-31)

* 근저당권 (부산은행, 2017-01-31, 말소기준권리)

* 압류 (양산시, 2024-04-24, 말소)

* 임의경매개시결정 (부산은행, 2025-06-16, 말소)

3.5. 총 등기부채권액

624,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 대상 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

* '대한민국 폰가게'로 현재 영업 중인 것으로 보아, 지역 주민들을 대상으로 한 상권으로 판단됩니다.

* 인근에 다수의 상가가 존재하여 경쟁 관계에 있을 수 있으나, 배후 주거 단지의 소비력을 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 방문객 접근성이 좋습니다.

* 신규 상권 개발이 활발한 지역의 특성을 고려할 때, 향후 유동인구 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 남양산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 범어중학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 기대할 수 있습니다.

* 공공시설 및 생활 인프라:

* 범어지구 도시재생 인정사업을 통해 '아이We한마음 플랫폼'(돌봄 플랫폼, 실내 놀이터, 주민 프로그램실, 노인교실 등) 건립 예정으로 생활 편의 시설이 확충될 것입니다.

* 물금읍행정복지센터 별관 건립 추진으로 행정 서비스 및 주민 편의 시설 확충이 예정되어 있습니다.

* 다수의 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 양산신도시 개발로 지속적인 인구 증가와 관련 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

* 상업 시설: 인근 지역에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권 개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 잔존 가치 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 대단지 아파트와 학교가 있어 배후 수요가 풍부하며, 지하철역 이용도 편리합니다. 현재 근린생활시설로 영업 중이며, 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 미확인된 지상권 존재 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 상권 내에 위치하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산시 물금읍의 중심 상권 및 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 교통 편리성: 지하철 2호선 남양산역 인근 및 다수의 버스 노선으로 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 호재: 도시재생 사업 및 행정복지센터 별관 건립 등 지역 개발 계획이 진행 중입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 674,000,000원을 기준으로, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 저항 가능성 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 본 건의 특성을 감안할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사를 통한 추가 정보 수집 및 전문가와 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.