나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11977 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 삼남초등학교 북동측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 근린생활시설, 주거나지, 근린공원, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장과 KTX울산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 1층 112호로서,

외벽 : 화강석버너구이, 알루미늄복합판넬
내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
바닥 : 데코타일
창호 : 스텐샷시 강화유리창호
천정 : 무석면텍스.

이용상태

근린생활시설 용도임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 도시가스배관설비, 시스템에어컨(2EA), 화재탐지 및 경보
설비, TV공시청설비, DATA설비, 소화전, 스프링쿨러, CCTV, 승강기, 자동출입문, 지
하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 40M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남동측으로 폭 25M 정도
의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 북동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트 및 보도블
록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하
여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등를 토대로 일
반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하
시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11977 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 363,000,000원

면적:

* 토지면적: 16.12㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 43.03㎡ (약 13.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강남새마을금고의 (강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 삼남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 주거나지, 근린공원, 하천 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 KTX울산역이 소재하여 교통 접근성이 매우 우수함.

* 건물 외관 및 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 2층 건물 내 1층 112호임. 외벽은 화강석버너구이, 알루미늄복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 바닥은 데코타일, 창호는 스텐샷시 강화유리창호로 시공됨.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권보존: 해강산업개발주식회사 (2019-05-28)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (360,000,000원, 2021-02-19, 말소기준권리)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (360,000,000원, 2024-08-12, 말소)

* 압류: 울산세무서장 (2023-05-02, 말소), 중구(울산광역시) (2023-10-23, 말소), 울주군(울산광역시) (2023-12-13, 말소), 국민건강보험공단 (2024-01-30, 말소)

* 가압류: 대구은행 (300,000,000원, 2023-06-08, 말소)

* 임의경매개시결정: 강남새마을금고의 (216,359,079원, 2025-06-16)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (2021-02-19)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 낙찰과 동시에 소멸됨.

* 낙찰 후 인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 만약 지상권이 설정되어 있다면 이에 대한 별도 확인 및 인수가 필요할 수 있음.

* 임차인 현황: 감정평가요항표상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있음. 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 사항은 미확인 상태임.

1.3. 상권분석

* 건물 구성 및 주변: 본건은 울산역신도시동문디이스트라는 복합건물 내 근린생활시설 용도로 이용 중에 있으며, 해당 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 단지임. 주변은 아파트 단지, 상업시설, 주거지 등이 혼재된 지역임.

* KTX 울산역 인접성: KTX 울산역과 매우 인접해 있어 역 이용객을 중심으로 한 유동인구 흡수가 용이하며, 교통의 요지로서의 상권 가치가 높음.

* 잠재적 상권 가치: 울산역 주변 개발 계획 및 신도시 조성으로 인해 상권 활성화 가능성이 있으며, 향후 배후수요 증가가 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교통: KTX 울산역, 시내버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (상세 정보는 외부 검색 결과로 추가 확인 필요)

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 배후 수요가 뒷받침되는 환경임.

* 혐오시설: 주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 민원이 제기된 사례는 검색되지 않음. 다만, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 시설 입지 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 명확한 확인이 필요함. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 지상권 인수 가능성: 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 부담을 면밀히 검토해야 함.

* 공실 위험: 상가 자체의 경쟁력 및 주변 상권의 활성화 정도에 따라 공실 발생 위험이 있을 수 있음. (KTX 역세권이라는 장점에도 불구하고, 임대 수요 및 경쟁 환경에 대한 추가 분석 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가로서, 높은 잠재력과 투자 가치를 지니고 있음. 2019년 준공된 비교적 신축 건물의 일부로, 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 다만, 임대 관계 미상 및 지상권 인수 가능성 등 권리 및 명도 관련 불확실성을 반드시 현장 확인을 통해 해소해야 함. 상가로서의 경쟁력과 주변 상권의 활성화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* KTX 울산역 초역세권 입지: 광역 교통망 접근성이 뛰어나고 유동인구 확보에 유리함.

* 복합단지 내 상가: 아파트, 오피스텔 등 주거 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 관리 부담이 적음.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리 사항이 없어 낙찰자의 권리 행사에 큰 제약이 없을 것으로 판단됨. (단, 지상권은 별도 확인)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 363,000,000원임. 유사 면적의 상가 물건이 KTX 울산역 인근에서 4.2억원 ~ 5.7억원의 실거래가를 보이고 있으나, 이는 주로 아파트 등 주거용 건물에 대한 실거래가이며 상가 실거래가 직접 비교는 제한적임. 또한, 해당 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 것으로 보임.

주변 상가의 임대료 수준을 고려할 때, 본건의 1층 근린상가로서의 잠재적 가치 및 KTX 울산역 역세권 프리미엄을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 따라서 예상 입찰가는 약 363,000,000원 ~ 435,600,000원 범위로 산정할 수 있음.

단, 이는 초기 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 관계에 대한 최종 확인, 주변 시세 및 임대료 변동 추이, 본건의 개별적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.