나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1224 [1] 울산광역시 남구 달동 1311-1 달동삼강제나두아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""울산시외버스터미널"" 남측 인근에 위치하는 달동삼강제나두아파트 3층 303호이며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설,단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층 건중 3층 303호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 및 치장석 붙임 마감 등,
내벽: 벽지바름 등.
창호: 샷시창.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설,상하수도설비,전기설비,소화설비,승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 인접도로와 대체로 등고평탄하며,공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 도로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(태화중학교).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1224 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 1311-1 달동삼강제나두아파트 3층303호 (신주소: 울산광역시 남구 꽃대나리로95번길 12)

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

면적:

* 토지: 19.22㎡ (약 5.81평)

* 건물(전용): 49.81㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "울산시외버스터미널" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 단지 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형으로 인접 도로와 대체로 등고평탄하며, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 주변 도로망 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(태화중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-09-08 (울산수산업협동조합 가압류)

* 총 채권액: 266,604,510원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 최 (본명: 최인수)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-04-12

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 임차권등기(2026. 5. 13. 등기)가 있으며, 보증금 1억 2천만 원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

주변 주요 시설: 울산시외버스터미널 및 마더스병원과 도보 약 2분 거리에 위치합니다. 주변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 태화중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 남구 지역에는 대현고등학교, 무거고등학교, 문수고등학교, 삼산고등학교 등 다수의 중고등학교가 소재합니다.

편의시설: 울산시외버스터미널, 마더스병원 등 교통 및 의료시설 접근성이 우수하며, 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 1억 2천만 원은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 발생합니다. 이는 감정가 1억 1천만 원을 초과하는 금액이므로, 입찰 전 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 가축사육제한구역 및 태화중학교 상대보호구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 즉시 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 달동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 현재 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 임차인과의 관계를 명확히 하고 인수될 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 울산시외버스터미널 인근으로 광역 이동이 편리합니다.

생활 편의성: 주변의 다양한 근린생활시설 및 병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

지역 내 교육 환경: 다수의 중학교 및 고등학교가 인근에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 110,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 실제 낙찰가 산정 시에는 이 인수 금액을 최우선으로 고려해야 합니다. 따라서 감정가 이하의 입찰은 인수 보증금 규모를 고려할 때 위험이 따릅니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 부담액과 시장 가치, 그리고 향후 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 임차인과의 협상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: KB시세 및 시중 매물가 정보에 따르면 유사 면적의 실거래가 및 매물가가 1억 1천만 원대를 형성하고 있으나, 임차인 인수 금액이 더 큰 리스크 요인입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.