나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1200 [1] 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 105동 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 나지, 전·답의 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량진출입 가능하며, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 중 5층 510호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샷시창호
등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 2필 일단의 토지로서, 아파트용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내외 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1200 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 105동 5층510호

* 용도: 아파트

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

* 토지지분: 34.4915㎡ (약 10.43평)

* 건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

* 건물지분: 59.6913㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 나지, 전·답의 농경지 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 내외 가로망 상태는 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권: 김분선(2014-01-02), 윤옥경(2015-10-02), 김미라(2021-09-15) 순으로 이전되었음.

* 근저당: 수협은행 (70,400,000원, 2015-10-02 접수) - 본 건의 말소기준권리임.

* 가압류: 롯데카드 (9,499,814원, 2024-09-25 접수), 경남신용보증재단 (30,078,538원, 2024-09-27 접수)

* 임의경매: 수협은행 (64,962,880원, 2025-06-12 접수) - 울산지방법원 2025타경1200으로, 본 경매 사건에 해당함.

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2015-10-02 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 및 물건명세서상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* * 허은지 (전입일자/확정일자: 2021-12-22, 배당신고일자: 2025-07-29)

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 250,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어, 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 나지, 농경지가 혼재된 지역임.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 덕계동일스위트1차

* 주소: 경상남도 양산시 평산동 568-20

* 사용승인일: 2001년 10월 22일 (준공 후 25년 경과)

* 총 세대수: 약 567세대 (총괄표제부 기준)

* 총 동수: 7개동 (총괄표제부 기준)

* 주차: 총 410대 (총괄표제부 기준)

* 관리사무소 연락처: 055-363-0146

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신명초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 2001년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 25년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있음. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 유지보수 비용 증가의 원인이 될 수도 있음.

* 임차인 관련: 허은지 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 절차를 주시할 필요가 있음.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 특별한 권리 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 아파트 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 덕계동일스위트1차 아파트 105동 510호로, 전용면적 59.69㎡(약 18평)의 소형 아파트입니다. 신명초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 수협은행 근저당보다 후순위의 권리들이므로 매각으로 모두 소멸되며, 임차인 허은지 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 2001년에 준공되어 건축 연령이 25년 경과한 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 매매 시세는 10,150만원에서 11,250만원 수준으로, 감정가 9,600만원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요자 및 소형 평형 선호 투자자에게 적합한 물건임.

* 경매 절차를 통해 현재 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

* 양산시 평산동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지 기대.

* 장기적으로 재건축 가능성 등 잠재적 가치 상승 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 전용면적 59.69㎡(약 18평) 기준, 최근 2026년 6월 실거래가는 6,800만원부터 11,250만원까지 다양하게 나타났습니다.

* 특히, 10,150만원(6층) 및 11,250만원(4층) 거래는 본 건과 유사한 조건으로 볼 때 현재 시세가 이 수준에서 형성되고 있음을 시사합니다.

* 감정가 9,600만원은 최근 시세의 하단부 또는 중간보다 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 권리 관계상 인수할 보증금이 없으며, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 예상됩니다. 입찰 시에는 경쟁 현황, 법원의 기일 변경 여부, 현장 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.