나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1221 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 소재 ""고헌초등학교"" 서측 인근에 위치하는 어썸플레이스1 1동 1층 110호로서 주위는 각종 근린생활시설, 상업나지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 110호로서,
외벽: 스톤코트 마감, 타일 붙임, 몰탈위페인트칠 마감,
내벽: 몰탈위페인트칠 마감,
창호: 샤시창임.

이용상태

일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업 중단 상태임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 냉방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~
35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역
(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항
없음.

물건 비고

1.일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업중단 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1221 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-5, 어썸플레이스1 1동 1층 110호 (신규 주소: 울산광역시 북구 화산로 109, 1동 1층 110호)

건물 용도: 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설

감정가: 946,000,000원

토지 면적: 16.14㎡ (약 4.88평)

건물 면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (등기부상 북울산새마을금고 관련 채권이 확인됩니다.)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 약국 시설이 되어 있으나, 현재 영업 중단 상태입니다.

공부상 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 상업나지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 건물 현황

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있습니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 110호입니다.

건물 외벽은 스톤코트, 타일, 몰탈위페인트칠 마감이며, 내벽은 몰탈위페인트칠, 창호는 샤시창으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 냉방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 순위

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 북울산새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

이하 순위의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

기타 권리로는 소유권 이전(갑5, 갑6, 갑7), 북부산새마을금고 외 6명의 근저당권(을4, 말소 예정), 그리고 본 경매개시결정 등기(갑12)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건과 관련된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유자나 별도 합의 사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

고헌초등학교 인근의 근린상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 상가 및 주거 시설이 혼재하고 있습니다.

본 건물은 총 9층 규모이며, 본 건은 1층에 위치하고 있습니다.

4.2. 이용 현황

건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등록되어 있으며, 약국 시설이 설치되어 있으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

이는 향후 상가 운영 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 초등학교(고헌초등학교)가 인접해 있어 학군 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로도 본건까지 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 약국 시설이 되어 있으나 현재 영업이 중단된 상태이므로, 공실 위험 또는 재개 시 불확실성이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되므로 실제 점유 여부 및 관련 사항을 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황 등도 함께 고려할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산 북구 송정동에 위치한 본 근린상가 물건은 초등학교 인근 상업지역으로 입지 조건은 양호합니다.

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 1층에 해당하며, 현재 영업 중단 상태인 약국으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 인수가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 영업 중단 상태라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 송정지구 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 대로변과 이면도로 모두 접하고 있어 상가로서의 접근성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 적절한 리모델링 또는 업종 변경을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 946,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 예상되는 명도 비용 및 투자 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 현재 영업 중단 상태라는 점을 감안하여, 공실 기간 및 복구 비용 등을 충분히 예상하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

(참고: 별도의 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.