나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12018 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 881-2 신한디아채 102동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재""명지초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 공동주택, 학교,근린생활시설 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 21층 건물 중 1층 110호 로서 ,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8~10m)(저촉),
중로3류(폭 12~15m)(접함),가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12018 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 881-2 신한디아채 102동 1층110호

용도: 아파트

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

토지면적: 25.03㎡ (약 7.57평)

감정가: 161,000,000원

채권자: 강OOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 명지초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재해 있어 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물구조: 본건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 21층 건물 중 1층 110호에 해당함. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창임.

토지형상 및 이용상태: 토지는 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 주변 가로망 상태는 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)(저촉), 중로3류(폭 12~15m)(접함) 지역임. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 강남새마을금고의 근저당권임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서 참고사항: 지상권)

임차인 현황:

* 임차인: 박순국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 주의가 필요할 수 있음. 다만, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

등기부채권 총액: 543,700,655원

특이사항: 공동담보로 진행되는 물건임.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건이 위치한 범서읍 구영리는 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활권이 형성되어 있음.

혐오시설 유무: 인근 지역에서 대규모 산업 폐기물 매립장 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 구영신한디아채

* 사용승인일: 1998년 06월 17일

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 296세대

* 주차대수: 총 160대 (지상 6대, 지하 10대)

* 최고층: 21층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

주변 생활 편의시설: 명지초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1998년에 준공되어 약 28년이 경과한 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 관련 채무 관계에 따라 경매 절차에 변동이 생기거나 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있음.

특이 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재하며, 대항력은 없으나 특이사항으로 인지할 필요가 있음.

7. 투자 포인트

가격 메리트: 감정가 161,000,000원 대비 최근 실거래가가 더 높은 사례가 존재하여, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

입지 조건: 학교와 주거 시설이 인접한 입지로, 안정적인 수요가 예상됨.

향후 시세 상승 잠재력: 신축 아파트 단지 개발 등 주변 지역의 개발 동향에 따라 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됨.

8. 종합의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 아파트로, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 속해 있어 입지 조건이 양호함. 1998년에 준공되어 건물 노후도는 있으나, 최근 실거래가 대비 감정가의 차이가 있어 투자 가치를 고려해볼 만함. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 공동담보 및 특이 임차인 존재 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.94㎡)의 경우 2026년 6월 8일에 8층 매물이 182,000,000원에 거래되었음. 본건은 1층이며 면적은 59.52㎡로 유사함.

일반적으로 1층은 저층으로 분류되어 고층 대비 가치가 낮게 평가되는 경향이 있음. 8층 매물의 거래가격을 기준으로 1층의 가치를 조정하면, 대략 10~15%의 할인이 적용될 수 있음.

182,000,000원 기준 15% 할인 시 약 154,700,000원, 10% 할인 시 약 163,800,000원이 될 수 있음.

감정가 161,000,000원은 이러한 시장 상황을 반영한 수준으로 보임.

예상 입찰가:

본건의 감정가와 최근 실거래 사례, 1층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 시장 경쟁 상황 및 물건 상태에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있음.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 165,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.